Arrendamiento Creativo

Resumen

Antes de describir ejemplos de arreglos de arrendamientos creativos, es importante el definir un arrendamiento agrícola básico. Un arrendamiento agrícola es un acuerdo por escrito entre el propietario del terreno y el inquilino agrícola. Por medio de un arrendamiento agrícola, el propietario del terreno le concede al agricultor el derecho de utilizar la propiedad. Los términos básicos claves de un arrendamiento incluyen la duración del contrato, la cantidad del alquiler y la frecuencia del pago, cómo renovar y terminar el contrato y más. Un arrendamiento agrícola es un contrato obligatorio entre el propietario del terreno y el inquilino agrícola. Lea más sobre lo básico de los arrendamientos agrícolas o cómo empezar a preparar su arrendamiento agrícola utilizando el Preparador de Arrendamiento Agrícola (Farm Lease Builder).

Más allá de los términos básicos de arrendamiento, los propietarios e inquilinos tienen mucha flexibilidad para tratar las necesidades y limitaciones de una manera creativa. Ciertos tipos de acuerdos arrendamientos proveen beneficios únicos y valiosos para los agricultores, propietarios y así como para la tierra agrícola, incluyendo la oportunidad para que el inquilino agrícola pueda incrementar su capital en el rancho arrendado o el incentivo para utilizar medidas de conservación del ambiente en la administración de la tierra. Estos tipos de acuerdos de arrendamiento creativo son generalmente mucho más complejos que los arrendamientos agrícolas básicos, sin embargo y generalmente se requiere la ayuda de un abogado para crear un acuerdo de arrendamiento firme y efectivo.

A continuación están unos ejemplos de acuerdos de arrendamiento creativo, junto con enlaces a historias sobre los agricultores que han utilizado estos tipos de acuerdos. Es importante tener en cuenta que los acuerdos de arrendamientos innovadores que se mencionan aquí, son solo unos ejemplos de los muchos tipos de arrendamientos creativos que un inquilino agrícola y un propietario de tierra pudieran utilizar. Los ejemplos presentados aquí pueden ser combinados entre sí y/o utilizarse junto con otros tipos de cláusulas del contrato. Por favor lea las páginas de Preguntas a Considerar y Recursos para Arrendamiento para más información sobre arrendamientos agrícolas básicos y creativos.

Como se ha indicado, hasta cierto punto los arreglos de arrendamiento creativos están limitados solo a la imaginación del propietario del terreno, el inquilino agrícola (y ciertas limitaciones legales). A continuación se presenta un análisis de los conceptos de los arrendamientos innovadores más comunes.

Arrendamiento de Terrenos

En un arrendamiento de terreno, el agricultor solo alquila la tierra y no alquila ninguna de las estructuras en la propiedad. El arrendamiento de un terreno le puede permitir al inquilino agrícola que compre las estructuras en la propiedad (o construir sus propias estructuras en la tierra alquilada) durante el período del arrendamiento. Este tipo de acuerdo rebaja la cantidad de dinero que el nuevo agricultor necesita que pagar por adelantado para tener acceso al terreno (porque ella esta alquilando en lugar de comprar y por lo tanto no necesita un enganche o préstamo de hipoteca) mientras que simultáneamente le está permitiendo con el tiempo al nuevo agricultor a incrementar su capital por medio de ser el dueño de las nuevas estructuras en el terreno alquilado. También, si el inquilino del terreno solo está alquilando la tierra (en lugar de la tierra y las estructuras), la cantidad del alquiler es generalmente más baja.

El beneficio principal para el propietario en una situación de arrendamiento del terreno, es que retiene algo de control sobre la tierra (en lugar de vender la tierra y perder el control a un comprador). Los arrendamientos de terreno son típicamente contratos a largo plazo, tal como 50, 75 o 99 años de duración. A menudo, ranchos, fideicomisos de tierra u organizaciones no lucrativas con metas de preservación de tierras, arriendan la tierra a agricultores por medio de arrendamientos de terreno a una tasa nominal, como de $1 por año.

Los arrendamientos de terrenos presentan asuntos difíciles sobre el valor de cualquier estructura permanente o mejoras permanentes (sistema de riego, ciertos cercos, etc.) que el inquilino agrícola añada a la tierra. Típicamente, el contrato de arrendamiento debería proveer algún tipo de sistema para que el propietario del terreno compense al inquilino agrícola por las mejoras permanentes que el inquilino añada a la tierra, o en su alternativa, el contrato arrendamiento debería proveer una opción para que el inquilino agrícola compre la propiedad.

Por ejemplo, un agricultor pudiera arrendar 100 acres de tierra por 10 años. Durante esos 10 años, el agricultor pudiera construir “mejoras permanentes” tales como estructuras de protección, invernaderos, pozos de agua o algún almacén de procesamiento. Estas mejoras permanentes no están designadas a removerse de la tierra al fin del término del contrato, y por lo tanto están “permanentemente” adjuntas a la tierra. Cuando el contrato de arrendamiento termine y cuando el inquilino deje la propiedad, el contrato debería asegurar que el propietario del terreno le pague al agricultor el valor de estas mejoras permanentes. El asunto es, “¿Cuál es el valor de estas mejoras permanentes?”

Para determinar el valor de las mejoras permanentes, y como una de las mejores prácticas, una evaluación de la propiedad pudiera hacerse al principio del contrato y al final del contrato. El aumento atribuible a las mejoras construidas por el inquilino agrícola sería el valor de las mejoras permanentes. Un mecanismo alternativo para compensar al inquilino agrícola por las mejoras permanentes pudiera ser el valor de la evaluación de las mejoras (sistema de riego, almacenaje, etc.) menos cualquier depreciación.

Mientras se provee acceso a la tierra a los agricultores que no tienen suficiente capital para comprar tierra al contado, un arrendamiento de terreno implica asuntos más técnicos y complicados que un arrendamiento agrícola básico. Como resultado, los agricultores que estén contemplando hacer un arrendamiento de terreno deberían considerar pedir consejo de un abogado con experiencia en trabajar con agricultores y también de un evaluador experimentado. Para ver un muestra de un arrendamiento de terreno preparado por Equity Trust, haga clic aquí.

Cláusulas para Incremento de Capital

Capital quiere decir el valor que se ha incrementado en una propiedad. Capital en tierras agrícolas puede incrementarse con el paso del tiempo y en general, la sociedad incrementa el valor de la propiedad o el capital se puede incrementar debido a las cosas de valor que fueran añadidas al terreno, tales como almacenes, invernaderos, sistema de riego, mejoras del suelo y otros bienes.

A menos que un contrato diga lo contrario, el capital de una propiedad siempre le pertenece al propietario del terreno. Sin un contrato que diga lo contrario, eso quiere decir que si el inquilino agrícola construye un almacén de $50,000 (incrementando el valor de la propiedad de $250,000 a $300,000) el inquilino agrícola nunca recuperará el aumento del capital por los $50,000 invertidos. Entendiendo que esto es en general un arreglo injusto y que tal vez prevenga que el inquilino agrícola quiera o pueda construir mejoras, los propietarios de terrenos han desarrollado estrategias creativas para compartir el capital y compensar a los inquilinos por invertir en la tierra arrendada.

Cuando inquilinos agrícolas tienen cláusulas en un contrato que requiere que se les pague por algo de las inversiones que ellos hubieran hecho a la propiedad, ellos están motivados a invertir en la tierra arrendada porque es más posible que se beneficien de sus esfuerzos con el paso del tiempo. Un arreglo de compartición de capital a menudo beneficia también al propietario del terreno, porque cuando los inquilinos invierten en mejoras, tanto la tierra en sí como los acuerdos del contrato tienen una mejor oportunidad de ser viables a largo plazo.

Arrendamiento con Opción de Compra

Un acuerdo de “arrendamiento con opción de compra” o “alquiler con opción de compra” es un tipo de contrato que provee una opción para comprar la propiedad dentro de un tiempo especifico a cierto precio o con una fórmula que se fije al tiempo de firmar el contrato de arrendamiento.

Arrendamiento con Opción de Compra

Una situación única que permite que los agricultores tengan acceso a tierras que de otra manera no estaría disponibles, es la oportunidad de arrendar terrenos públicos. Por ejemplo, en Ohio, el Servicio Nacional de Parques (National Park Service) y la Conservación del Campo (Countryside Conservacy) ofrecen a los agricultores contratos de arrendamiento a largo plazo para que emprendan la agricultura sostenible en el Cuyahoga Valley National Park.

Arrendamiento de Terrenos con Servidumbre de Conservación y/o OPAV

Por lo general, las servidumbres de conservación y las OPV (Opción de Compra con Valor de Agricultura) reducen el valor del mercado justo de la propiedad con las están asociadas (y se asegura que la propiedad no sea urbanizada y/o continúe siendo cultivada).

Debido a que las servidumbres de conservación y las OPV reducen el valor del mercado justo de la propiedad y los impuestos asociados de la propiedad, el propietario de la propiedad debería poder alquilar este tipo de propiedad agrícola a una cantidad reducida. Sin embargo, en esta situación, el propietario de la propiedad debería asegurarse que el inquilino agrícola entienda y pueda cumplir con los requisitos de la servidumbre de conservación o de las OPV. Los términos de la servidumbre de conservación o OPAV pudieran limitar la intención del inquilino agrícola para el uso la propiedad en ciertos respectos importantes, por lo tanto los inquilinos de terrenos que tengan servidumbre de conservación o OPAV deberían asegurarse que ellos puedan entender claramente las restricciones para la tierra y cómo esas restricciones pudieran impactar las operaciones planeadas antes de firmar el contrato.

Como resultado de los términos y limitaciones de las servidumbres o OPAV, el arrendamiento agrícola será más complicado que el arrendamiento agrícola básico porque tendrá que incluir las cláusulas requeridas en la servidumbre de conservación y/o OPAV. En ciertos casos, los documentos legales de la servidumbre de conservación y/o OPAV pudieran incorporarse en el contrato de arrendamiento o anexarse al contrato.

Perspectivas

Los arrendamientos creativos pueden tener grandes beneficios, para los inquilinos agrícolas ahorros por anticipado y recuperación de inversiones para las operaciones agrícolas y el propietario retiene el control de la propiedad. Sin embargo, son complicados. Los arrendamientos creativos, por naturaleza, requieren más negociaciones por adelantado entre el inquilino agrícola y el propietario del terreno. Esto resulta en un contrato de arrendamiento más largo y complejo y requiere interacción entre el inquilino agrícola y el propietario del terreno durante el curso del período del contrato. Debido a esta complejidad, los arrendamientos creativos pudieran no ser apropiados para los nuevos agricultores que todavía están aprendiendo el arte y ciencia de la producción agrícola. Idealmente, los arrendamientos creativos pudieran requerir propietarios de terrenos relativamente sofisticados e inquilinos agrícolas con suficiente experiencia en agricultura para poder enraizarse en un solo lugar por décadas en el futuro – y con suficientes recursos para contratar peritos con experiencia técnica, tales como abogados y evaluadores.

Cómo le puede Ayudar un Abogado

El Papel del Abogado

No es la responsabilidad de un abogado el hacer decisiones por el agricultor o el fijar metas de transferencia agrícola. En cambio, un abogado le puede proveer información sobre los pros y contras de las diferentes opiniones, consejo sobre qué es común contra lo inusual, justo contra lo injusto, etc. Los abogados le pueden ayudar a los agricultores a entender una variedad de maneras posibles para lograr lo que se desea y pueden ayudar a reducir las opciones para que los agricultores puedan hacer las decisiones finales.

Cómo un Abogado le Puede Ayudar con Arrendamientos Creativos

Los abogados pueden asistir a los propietarios y a las personas que buscan terrenos por medio de:

  • Ayudar a agricultores a entender las opciones de los acuerdos de arrendamientos creativos.
  • Ayudar a determinar qué tipo de arreglos creativos pudieran mejor lograr las necesidades del propietario e inquilino.
  • Preparar los términos apropiados del contrato.
  • Ayudar a los agricultores a considerar los pros y contras de los términos de arrendamientos innovativos en comparación con los términos de los arrendamientos agrícolas básicos.
  • Proveer consejo estratégico para las negociaciones del contrato.

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