Experiencia Agrícola

Lo siguiente es un consejo por parte de los agricultores, propietarios de tierra y protectores de la agricultura quienes entrevistamos cuando estábamos elaborando este estuche de herramientas. Aun cuando las operaciones agrícolas varían  extensamente en tipo y por localidad, el conocimiento que recabamos al hablar con estos individuos aplica en general.

EXPERIENCIA AGRÍCOLA

Los acuerdos verbales fracasan; abogados proveen poder negociador

“Mi primer experiencia fue un acuerdo verbal por un arrendamiento por año que fue renovado varias veces. Después de 4 años preparamos un contrato escrito, pero después, el arreglo dejó de funcionar para mí. El dueño de la propiedad quería tener parte en mi operación agrícola, pero en realidad yo no quería eso y él no estaba cumpliendo con ciertos términos del contrato. Cuando yo traté de poner en vigor el contrato de arrendamiento, él me dijo que ya no me quería en la propiedad. Yo encontré otra propiedad con un dueño que no quería tener parte en la operación y contraté un abogado para que me ayudara a poner por escrito lo que yo quería. No conseguí todo lo que yo quería pero me ayudó mucho el tener un abogado. Los agricultores a menudo piensan que tienen que obtener todo lo que quieren, pero no es cierto. El propietario puede decir no a algo que se pida, pero puede ser más fácil si el abogado es el que lo pida. Yo les aconsejo a los agricultores a que no simplemente firmen algo porque piensen que es lo único que pueden conseguir. Para mí, los asuntos más importantes que se tienen que tratar son: qué es lo que se permite y qué es lo que prohíbe en el uso de la propiedad; obtener un contrato de arrendamiento a largo plazo (un contrato de 5 años me da un sentido de seguridad); que esté claro que el agricultor tiene acceso a los servicios públicos, incluyendo agua, y que esté claro quién va a pagarlos y finalmente cuál acceso que tendrá el dueño de la propiedad a la tierra.”

– Agricultor de vegetales a pequeña escala en Iowa

Piense con anticipación sobre el acceso al agua; obtenga lo más que pueda por escrito y por adelantado

“Yo empecé a trabajar como el mayordomo del rancho, y en mi primer temporada, mi patrón decidió en vender el negocio y se marchó. Así que unos compañeros y yo compramos el negocio y renegociamos el contrato de arrendamiento con los dueños de la propiedad. Teníamos un entendimiento mutuo y coincidíamos con los dueños de la propiedad sobre la necesidad de apoyar prácticas agrícolas sustentables, pero también contratamos un abogado con experiencia en asuntos de contratos de arrendamiento.

Un ejemplo de cómo pudimos tratar lo que era necesario y  cómo determinar un método de pago justo fue con respecto a las mejoras y reparaciones. Había un establo grande en el terreno, pero necesitaba un techo nuevo y acceso a agua y electricidad para que pudiera ser útil en la operación agrícola. Es muy importante inspeccionar cuidadosamente el terreno y los edificios que se planean arrendar. Acordamos que el dueño de la propiedad pagaría el costo de las renovaciones y que nosotros pagaríamos el costo depreciado de las mejoras durante cada año del término del contrato de arrendamiento. Con respecto a las reparaciones necesarias durante el término del contrato, acordamos que si el costo era menos de $750, los agricultores pagarían por las reparaciones, y cualquier reparación que costara más de $750, o que tuviera una vida de uso de más de cuatro años, sería cubierta por los dueños de la propiedad.

Viviendo en el noroeste, no pensamos que íbamos a tener problemas con acceso al agua, pero eso fue una vista miope. Nosotros compartimos un estanque de agua con otro inquilino. El verano y otoño del 2016 fueron extremadamente secos y el rancho no recibió suficiente agua del estanque, el cual fue el nivel más bajo en muchos años. Ahora estamos negociando nuevos términos para el 2017 y en adelante. Yo les aconsejo a los agricultores que piensen en cuanto al acceso al agua, aún si su área no ha sufrido sequías en el pasado. Estos tipos de impactos debido a los cambios de clima son difícil de anticipar.”

– Agricultor de vegetales/flores en el norte del estado de Nueva York

Contratos de arrendamiento a largo plazo son las mejores para prácticas de sustentabilidad; utilice los recursos de los programas agrícolas estatales

“Nosotros tenemos 180 acres de superficie de tierra cultivable para vegetales. Somos dueños de 70 acres en dos parcelas separadas y otros 110 acres que se arriendan de varios otros dueños de esas propiedades. Me he dado cuenta que a veces el ser el propietario cuesta mucho más por los pagos de hipoteca en lugar de la misma área de acres que son arrendados, y aunque pueda acumular capital y la seguridad del terreno, no necesariamente vale la pena, especialmente si yo puedo construir en la tierra que es mía. Yo cultivo plantas perenes, tengo almacenamiento, hago mejoras, hago todo eso en la tierra que es mía.

Asegúrese de investigar qué programas ofrece su estado a los agricultores. En Massachusetts existe algo que se llama “Programa APR,’’ en el cual el departamento de agricultura estatal compra los derechos de desarrollo de un terreno y el agricultor puede comprar la tierra por el valor agrícola. Este programa fue una gran diferencia cuando yo compré una de las parcelas; para la otra parcela, estoy haciendo negociones con el fideicomiso de tierras para que ellos compren la propiedad y me la arrienden a mí, porque los impuestos son muy caros.

Si usted quiere obtener su certificación orgánica, y usted está arrendando una tierra que no ha sido certificada orgánicamente, usted necesita 36 meses para hacer la transición de esa tierra. Así que yo le recomiendo grandemente que obtenga un contrato de arrendamiento a largo plazo (por lo menos 7-8 años) para poder hacer que esto sea financieramente viable, siendo que toma por lo menos 5 años después de la transición para obtener el valor de orgánicos.”

– Agricultor orgánico en Massachusetts

Obtenga el contrato de arrendamiento lo más largo posible para proteger sus inversiones

“Yo arriendo el 95% de aproximadamente 1200 acres, todo dentro de 20 millas de mi propia tierra. Por ejemplo, si yo soy el dueño de la tierra tengo que pagar impuestos los cuales se lleva el dinero que yo pudiera invertir en un tractor. Así que yo soy dueño de la propiedad que necesito para tener mi casa y tierra, incluyendo mi equipo e instalaciones de procesamiento y puedo arrendar el resto. Yo recomiendo que obtenga contratos de arrendamiento por el tiempo más largo posible; una tierra sujeta a un contrato de arrendamiento por un año o aun cinco años, es difícil de mejorar, puesto que usted no va a querer invertir si no va a ser suyo para obtener las ganancias. Un buen contrato de arrendamiento debería proteger su inversión – cobertura del cultivo, creación de materia orgánica, construcción de alcantarillado – por un período de tiempo.”

– Productor de granos en el norte de Nueva York

No se intimide y deje de obtener todo por escrito; protéjase con un contrato de arrendamiento por escrito

“La duración de su contrato de arrendamiento va a tener que ser más largo o corto dependiendo en su operación: lechera, ganadera, huerto de manzanas, por ejemplo si su operación incluye estas, usted va a necesitar un contrato más largo porque toma tiempo para establecer la operación y obtener ganancias. También – los agricultores y los dueños de propiedad se pueden intimidar en “hacer todo esto legalmente,” pero el agricultor está haciendo una gran inversión por lo tanto es muy importante que usted de acuerdo con todos los términos del contrato por escrito. Esto es especialmente importante si usted es una persona amistosa, para que no haya malentendidos. Y usted tiene que prepararse para la peor situación – porque puede pasar.”

– Agricultor de Nueva Inglaterra con una operación diversificada y con experiencia en fideicomiso de tierras

Colaboración requiere confianza y negociación

“Yo arriendo el espacio en un establo y la tierra de un rancho exitoso y tengo acceso a los clientes del CSA de ellos y espacio en la tienda rancho de ellos. El pago de mi alquiler es una cantidad fija, además, el dueño de la propiedad recibe un porcentaje de mis ventas. Esto es útil para mí, para incrementar mi negocio, pero tenemos que negociar con respecto a la información de los clientes si es que necesito marcharme o vender el negocio.”

– Productor lechero en Vermont

Hablar de las expectativas por adelantado – y en detalle – hace la diferencia

“Yo tenía un contrato de arrendamiento razonable con el dueño de la propiedad, pero el no entendió lo que significa el tener una producción ovina. Por ejemplo, el quería que los establos estuvieran “limpios,” pero “limpios” quiso decir algo diferente para él y para mí. Finalmente terminamos el contrato de arrendamiento y eso me hizo pensar qué tan importante es el hablar de todos estos asuntos para tener éxito continúo con un contrato.”

– Ganadero de ovejas en el oeste de Pennsylvania

Prepare un plan de negocios. Pero los contratos de año a año hace que el planear sea difícil

“Yo tenía un contrato de arrendamiento anual, y era extremadamente difícil cultivar, tanto porque no había seguridad y por que no podía hacer ninguna mejora o añadir estructuras. Ahora he aprendido que un sistema de riego, electricidad en el establo, refrigeradores de almacenaje, viveros y estaciones de lavado, son todos críticos para mi operación de vegetales. Mucho cuidado, los primeros 3 años de un negocio agrícola es cuando usted se esta familiarizando con los consumidores locales, las plagas locales, el clima local y el crear buenas relaciones. Finalmente, yo aconsejo que prepare un plan de negocios antes de firmar un contrato de arrendamiento y estar seguro de que el contrato le permita hacer lo que usted necesita para llevar a cabo el plan.”

– Agricultor de vegetales en Vermont

EXPERIENCIA AGRÍCOLA COLECTIVA

Sobre la relación entre el propietario de la propiedad y el agricultor inquilino

Mientras que el tener un contrato de arrendamiento por escrito es algo crítico para poner en vigor sus derechos, casi cada agricultor y partidario con quienes hablamos nos dicen que la clave es la comunicación. El proceso de negociación del contrato le da la habilidad de hablar de los asuntos que pueden surgir entre el dueño de la propiedad y el agricultor. Si usted tiene buena comunicación, cuando surja un problema o disputa, usted tendrá la relación para tratar de obtener la mejor resolución (ya sea que esté en el contrato o no).

Otra manera de decir esto es que la relación entre el dueño de la propiedad y el inquilino es el elemento más importante para tener un contrato exitoso. El tener claro la visión y la intención del acuerdo es el primer paso y el documentarlo en el contrato es el segundo paso. Ojalá que puedan caminar o hacer un recorrido por el terreno juntos y que hablen de los detalles del plan de operación del inquilino. Por ejemplo, si usted es el inquilino agrícola, asegúrese que el dueño de la propiedad sepa sobre los planes que usted tiene para que se recojan los pedidos del CSA en el rancho, los eventos agrícolas, los viveros temporales, excursiones agrícolas o cualquier otra cosa que el dueño de la propiedad no espere.

Valorización de la Tierra

No existe una sola manera de valorizar la tierra. Usted puede investigar con un agente de la extensión local y ver si ellos tienen una idea si hay tierras para alquilar en su área y por cuánto se alquilan en su condado, pero la cantidad del alquiler va a depender en el valor que el dueño de la propiedad determine, la razón por la cual está alquilando la tierra y la habilidad financiera del inquilino para pagar. Las dos partes deben estar contentas con el precio del alquiler; si una de las partes no está contenta hay poca probabilidad de tener éxito. También, si usted es el inquilino agrícola que esta empezando, tal vez pueda negociar con el dueño el pagar el alquiler en escalones, por los primeros años a conforme usted esté desarrollando su negocio y esté pagando menos por el alquiler hasta que esté establecido.

Incrementando el Capital

El incrementar el capital es crítico para la sustentabilidad financiera a largo plazo de individuos y familias. La incrementación del capital se puede hacer fuera las provisiones del contrato de arrendamiento de la tierra, por ejemplo con una residencia, al contribuir a un 401(k), con equipo agrícola o estructuras movibles. Un contrato de arrendamiento agrícola con cláusulas que provean al inquilino con la incrementación de capital al hacer mejoras a la tierra o los edificios en el terreno, esto también puede ayudar a incrementar el capital en ciertas situaciones.

Conservación

Si el contrato de arrendamiento incluye cláusulas de conservación que requieran que el inquilino actúe de cierta manera, asegúrese de que el inquilino agrícola tenga suficiente tiempo y los recursos para cumplir con las metas de conservación. También, si el inquilino quiere poder procurar fondos de conservación, asegúrese de que la duración del contrato sea lo suficientemente larga para que el agricultor pueda cumplir con las metas necesarias para obtener los fondos de conservación. Finalmente, que esté claro quién es responsable por las medidas de conservación y quién obtendrá el beneficio de las actividades de conservación.

Observaciones Finales

En general, basado en la experiencia del agricultor, parece ser que la cosa más valiosa sobre el contrato de arrendamiento agrícola es el proceso de negociación. El agricultor y el dueño de la propiedad deberían hablar sobre qué es lo que va a estar haciendo el agricultor, qué es lo que se permite, qué es lo que se prohíbe y qué es lo que va a pasar si surge una disputa. La comunicación inicial y continua entre el agricultor y el dueño de la propiedad es crítica, así como seguir fomentando la relación durante el término del contrato.

La página Las Preguntas a Considerar de este estuche de herramientas le puede ayudar a empezar a pensar cómo comenzar pláticas productivas sobre el contrato de arrendamiento entre el dueño y el inquilino.

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