Servidumbre de Conservación

Resumen

Una servidumbre de conservación es un acuerdo legal que restringe el desarrollo de un terreno para cumplir con los valores de conservación. Una servidumbre de conservación se lleva a cabo cuando el propietario de un terreno vende o dona la servidumbre de conservación a un fideicomiso agrícola o a una agencia gubernamental. Para que el propietario de un terreno califique para los beneficios sobre los impuestos federales asociados con la donación de una servidumbre de conservación, la servidumbre deberá ser permanente (también se le llama “servidumbre de conservación perpetua”). Si una servidumbre es permanente, las restricciones de la servidumbre se mantienen en su lugar aún después de la venta del terreno. Muchos fideicomisos agrícolas requieren que las servidumbres de conservación sean permanentes.

Las servidumbres de conservación se utilizan para proteger una variedad de valores de conservación, incluyendo el hábitat de la vida silvestre, espacio abierto, agricultura, recreación, preservación histórica y educación pública. Una vez que el terreno tiene una servidumbre de conservación, el valor del terreno por lo general se reduce (porque ya no está disponible para desarrollo). Este valor reducido puede hacer que el terreno sea más accesible a los compradores, incluyendo los agricultores que quisieran comprar el terreno.

Enfoque en Agricultores

Elmer Farm

Spencer y Jennifer Blackwell encontraron Elmer Farm a través del Programa de Acceso a Terrenos del Fideicomiso Agrícola de Vermont (Vermont Land Trust’s VLT). El programa está diseñado para proveerle a los agricultores oportunidades de compra o arrendamiento de terrenos agrícolas accesibles. Una de las maneras en que VLT hace que los terrenos sean más accesibles, es por medio de comprar servidumbres de conservación en los terrenos agrícolas así como lo hizo VLT con el Elmer Farm.

Abajo se muestra el desglose de la venta de la propiedad de Elmer Farm, la cual muestra la venta de la servidumbre de conservación al Fideicomiso Agrícola de Vermont (Vermont Land Trust):

Para el Elmer Farm, la servidumbre de conservación que VLT compró incluía una herramienta de preservación llamada Opción de Compra al Valor Agrícola (OPAV). La OPAV estuvo incluida en la servidumbre de conservación de $235,000. Sin la OPAV, el valor de la Servidumbre de Conservación hubiera sido más bajo. Lea más sobre la OPAV aquí.

Herramientas para Ingresos, Accesibilidad, y Legado

Las servidumbres de conservación son una de las herramientas legales para ayudar a los agricultores a balancear metas en: 1) generar ingresos para cultivar o para jubilación; 2) hacer su terreno más accesible a otros futuros agricultores; 3) mantener su terreno en la agricultura y (4) mantener un legado valioso para la protección de la agricultura sostenible.

Otras herramientas legales incluyen:

Estas herramientas se pueden utilizar separadamente o en combinación, y se analizan en la sección Herramientas de Acceso y en otros lugares en este estuche de herramientas.

Venta, Donaciones, y Venta a Precio Rebajado

Cuando se vende una servidumbre de conservación el propietario del terreno recibirá pago en efectivo. Esto es como vender una casa, ya que hay un precio de compra y el comprador le paga al vendedor el precio de compra. Cuando se dona una servidumbre de conservación, el propietario del terreno no recibe ningún dinero en efectivo, pero puede recibir importantes beneficios sobre los impuestos.

En algunas ocasiones, el vender servidumbres de conservación a un precio completo es un poco caro para el comprador (normalmente un fideicomiso agrícola o agencia gubernamental). En otras ocasiones, el vendedor tal vez necesite tanto el dinero en efectivo como el beneficio sobre los impuestos asociados con la donación. En esos casos, la servidumbre de conservación puede venderse como “una venta a precio rebajado.” Esto quiere decir que el propietario del terreno recibiría menos dinero en efectivo de lo que recibiera si esta fuera una venta de valor completo, y un menor beneficio sobre los impuestos de lo que recibiera si fuera una donación completa. Aún así, el propietario del terreno recibe ambos, algo de dinero en efectivo y algo de beneficio sobre los impuestos. Cuando esto sucede, el propietario del terreno pudiera calificar para exenciones de impuestos federales y/o estatales sobre la porción del valor del terreno que fue “donado” equivalente a la diferencia entre el valor de la servidumbre de conservación y el precio de venta real (más bajo).

Por ejemplo, si el valor de la servidumbre de conservación era $200,000, una venta a precio rebajado pudiera consistir en 1) pago en dinero en efectivo al propietario del terreno por $100,000 y 2) el propietario del terreno donaría los otros $100,000 y recibiría el beneficio sobre los impuestos por los $100,000 por la parte del terreno donado.

Fideicomiso Agrícola o una Agencia Gubernamental

Para vender o donar una servidumbre de conservación, los agricultores necesitan encontrar una organización que esté dispuesta a tener una servidumbre de conservación. El poseer una servidumbre de conservación generalmente se refiere como “tenencia” y al dueño generalmente se le llama el “titular.” Generalmente, el titular de la servidumbre de conservación es un fideicomiso agrícola o una agencia gubernamental.

Los fondos para adquirir servidumbres de conservación son limitados. Como resultado, muchas ventas son ventas a precio rebajado, las cuales alargan aún más los fondos limitados del titular. El titular de la servidumbre de conservación es responsable de vigilar y poner en vigor los términos de la servidumbre, la cual es generalmente en perpetuidad o para siempre. Por lo tanto, la organización que acuerde la tenencia de la servidumbre deberá tener la capacidad de vigilar el terreno bajo la servidumbre y de poner en vigor los términos de la servidumbre en el futuro.

Así que, mientras las servidumbres de conservación, las servidumbres para la agricultura y las opciones de compra al valor agrícola (OPAV) son unas herramientas poderosas, éstas solo están disponibles si existe una organización con dinero, capacidad e interés en adquirir y mantener la tenencia de la servidumbre de conservación.

Otro factor a considerar es el poder encontrar una organización adecuada que esté dispuesta a la tenencia de la servidumbre de conservación. Por ejemplo, un fideicomiso agrícola dedicado a la preservación de la vida silvestre pudiera solamente aceptar servidumbre de conservación designada para la conservación del hábitat. Ésa tal vez no sea adecuada para un agricultor que esté buscando una servidumbre que permita la agricultura. Es vital que los agricultores encuentren una organización con orientación agrícola cuando consideren poner su terreno bajo una servidumbre de conservación.

Una vez que la servidumbre de conservación se establece, el titular revisará periódicamente que los términos de la servidumbre de conservación se estén siguiendo. Esto se conoce como “protección.” Cuando una propiedad se vende, el titular de la servidumbre por lo general se presenta al nuevo dueño y se asegura que el nuevo dueño esté al tanto de la servidumbre de conservación. El titular de la servidumbre de conservación y el nuevo propietario del terreno tendrán una relación continua y deberán trabajar juntos en muchas maneras.

Cómo Funcionan las Servidumbres de Conservación

El tener propiedad absoluta de un terreno trae consigo una variedad de derechos de propiedad. Algunos de estos derechos incluyen:

  • El derecho a construir casas y otras estructuras,
  • El derecho a minerales.
  • El derecho al acceso
  • El derecho a tierras maderables,
  • El derecho a excluir a otros de la propiedad,
  • El derecho a alquilar o vender la propiedad,
  • El derecho a subdividir la propiedad y
  • El derecho a restringir el uso de la propiedad en ciertas maneras.

Estos derechos de propiedad pueden ser comparados a un “montón de palos.” El propietario de la propiedad puede mantener todos los palos en el montón o puede transferir algunos de esos palos a otros. Una servidumbre de conservación toma varios de los palos del montón y los transfiere al nuevo comprador. Después de que la servidumbre de conservación se establece, el dueño de la propiedad todavía tiene muchos palos, tales como el derecho a cultivar, y el titular de la servidumbre de conservación tiene otros palos, tales como el derecho a limitar el desarrollo comercial a favor de la conservación.

El concepto del “montón de palos” es comúnmente utilizado para ilustrar la separación de los derechos de propiedad entre el propietario del terreno y el titular de la servidumbre. Aún así, es importante notar que el concepto del montón de palos es una simplificación excesiva. Como se analiza aquí abajo, el documento de la servidumbre de conservación es largo, complicado y trata en gran detalle sobre cómo se puede y cómo no se puede utilizar el terreno.

Título de la Servidumbre de Conservación

Debido a que las servidumbres de conservación limitan al propietario del terreno y proporcionan al titular de la servidumbre de conservación ciertos derechos, es muy importante el describir específicamente quién puede hacer qué, y bajo qué circunstancias. También, debido a que una servidumbre de conservación es un derecho de propiedad, se transfiere del propietario del terreno al titular de la servidumbre de conservación por medio de un título por escrito, normalmente llamado Título de Servidumbre de Conservación. El título se presenta públicamente ante el registro de la propiedad.

Los títulos de la servidumbre de conservación son muy importantes. Pueden tener de cinco a 50 páginas. Por lo general toman meses o un par de años, en negociarse. Frecuentemente, el propietario del terreno y el titular de la servidumbre de conservación se pasan negociando y presentándose propuestas entre sí. Por lo general, un abogado participa a favor del propietario del terreno y otro abogado a favor del titular de la servidumbre de conservación.

Impacto sobre los Futuros Propietarios de Terrenos

Una vez que todos han firmado la servidumbre de conservación y que se haya presentado ante el registro de la propiedad, éste es un documento obligatorio entre todos los propietarios actuales del terreno y los del futuro. Esto incluye a cualquier persona que pudiera utilizar el terreno. Como dicen los abogados, las servidumbres de conservación “irán en junto con la tierra” – queriendo decir que ellos forman parte de la cadena del título y se mantiene en vigor aún después de que la posesión de la propiedad cambie. Un nuevo agricultor que esté comprando un terreno con una servidumbre de conservación, está obligado a los términos de la servidumbre de conservación. Al nuevo agricultor no se le permite negociar nevos términos con el titular de la servidumbre de conservación. Por lo tanto, un agricultor que esté comprando un terreno con servidumbre de conservación debería examinar cuidadosamente las escrituras de la propiedad para asegurarse que entiende los límites y que va a poder cumplir con ellos sin causar perjuicios económicos indebidos.

Impacto sobre el Valor del Terreno

Las servidumbres de conservación restringen al propietario del terreno de sus derechos al desarrollo y a su vez rebaja el valor razonable de la propiedad en el mercado. Esto debería tener el efecto para que el terreno sea más accesible a los futuros propietarios del terreno.

El valor de una servidumbre de conservación es determinado por un evaluador titulado. El evaluador determina el valor del terreno antes de la servidumbre de conservación y substrae el valor del terreno después de la servidumbre de conservación para determinar el valor de la servidumbre de conservación. Por ejemplo:

Cuando se concede una servidumbre de conservación, los propietarios del terreno esencialmente están recibiendo una parte del valor razonable en el mercado (el precio por el cual se pudiera vender en el mercado abierto) de su terreno, ya sea por medio de pagar por la servidumbre de conservación por parte del titular de la servidumbre (un fideicomiso agrícola o una agencia gubernamental) o por medio de beneficios sobre los impuestos por la donación de la servidumbre.

Debido a que las servidumbres de conservación generalmente rebajan el valor razonable de la propiedad en el mercado, los aspirantes a la agricultura deberían poder comprar terrenos a un precio más bajo. O los aspirantes a la agricultura que procuran comprar un terreno sin servidumbre de conservación, tienen una oportunidad única para comprar el terreno y simultáneamente donar una servidumbre de conservación. Si un aspirante a la agricultura no puede pagar un terreno agrícola o está interesado en un precio de compra rebajado, el aspirante pudiera buscar una organización tal como un fideicomiso agrícola que esté dispuesta a comprar la servidumbre de conservación en la propiedad al mismo tiempo que el agricultor compre el terreno. De esta manera, el titular de la servidumbre pagará por el valor de la propiedad sin los derechos a desarrollo. Este tipo de arreglo se conoce como “transacción del comprador de conservación.” Es importante notar que las transacciones del comprador de conservación no son comunes porque requieren las circunstancias adecuadas—disponibilidad del terreno, un vendedor, un comprador, financiamiento y un titular para la servidumbre así como una coordinación cuidadosa de las transacciones del terreno.

Los aspirantes a la agricultura que estén considerando comprar un terreno con conservación (o comprar un terreno y restringir el terreno con una servidumbre de conservación) deberían considerar que ellos quisieran vender el terreno en el futuro, ellos recibirían el valor reducido del terreno. Sin embargo, a veces el valor del terreno continúa aumentando (aumento de valor) aún con restricciones de la servidumbre de conservación, o si el siguiente comprador este dispuesto a pagar más del valor del terreno en el mercado a pesar de estar gravado por la servidumbre de conservación. Por lo tanto, los agricultores que pongan su terreno bajo una servidumbre de conservación tal vez quisieran considerar el donar la servidumbre a un titular como una opción de compra al valor agrícola o las OPAV, las cuales generalmente restringe la venta de tierras agrícolas a agricultores. Aquí se analizan las OPAV.

¿Qué Hay de una Hipoteca?

Si una operación agrícola tiene una hipoteca (como muchas la tienen), aún así es posible establecer una servidumbre de conservación. Pero añade algunos pasos extras. Normalmente, tanto el titular de la servidumbre de conservación y una compañía hipotecaria van a querer estar en el primer lugar, lo que significa que a ellos se les pagaría primero en caso de una ejecución hipotecaria, otro incumplimiento o pérdida. Es muy posible que la compañía hipotecaria no permita la servidumbre de conservación. Esto es muy posible si las ganancias de la venta de la servidumbre de conservación no son suficientes para pagar completamente la hipoteca. Si existe una hipoteca, comuníquese con su banco o compañía hipotecaria para hablar sobre este asunto. A veces alguien del fideicomiso agrícola o la agencia gubernamental que tiene la tenencia de la servidumbre de conservación puede ayudarle con esto. Y si usted tiene un abogado, ciertamente su abogado puede ayudarle.

Ventajas y Desventajas de las Servidumbres de Conservación

Beneficios de la Servidumbre de Conservación

  • El vender una servidumbre de conservación puede ser una buena manera de obtener dinero en efectivo de la propiedad.
  • Los propietarios del terreno que donen la servidumbre de conservación pueden recibir beneficios sobre los impuestos.
  • Las servidumbres de conservación pueden reducir el valor total de la propiedad, lo cual hace que el terreno sea más accesible para los futuros agricultores.
  • Las servidumbres de conservación pueden darle tranquilidad al saber que la propiedad querida no será comercialmente desarrollada.
  • Los propietarios del terreno pueden negociar, creando un acuerdo diseñado para las necesidades del propietario del terreno.

Desventajas de la Servidumbre de Conservación

  • Número limitado de titulares de las servidumbres de conservación.
  • Cantidad de fondos limitados disponible para comprar servidumbres de conservación.
  • La mayoría de las servidumbres de conservación son permanentes y obligatorias para todos los futuros propietarios del terreno (incluyendo a los herederos).
  • Los titulares de las servidumbres de conservación y los agricultores tal vez no siempre compartan la misma visión común.
  • Las servidumbres de conservación pueden reducir el valor total de la propiedad, haciendo que el terreno valga menos en las ventas futuras.
  • Los agricultores con hipotecas tal vez tengan opciones limitadas con respecto a establecer una servidumbre de conservación.
  • Es posible que una operación agrícola pueda tener una servidumbre de conservación, pero que se le permita estar baldía (sin cultivarse).
  • La cantidad de un préstamo ofrecido por un banco para hipotecar la propiedad con una servidumbre de conservación puede ser reducida.
  • A los nuevos propietarios no se les permite negociar nuevos términos con el titular de la servidumbre de conservación.

Cómo Puede Ayudar un Abogado

El Papel del Abogado

No es la responsabilidad de un abogado el hacer decisiones por un agricultor o de hacer las metas para la transferencia de la operación agrícola. Más bien los abogados pueden proveer información sobre los pros y contras de las diferentes opciones, consejos sobre lo que es común en vez de lo que es inusual, etc. Los abogados pueden ayudar a los agricultores a entender las muchas metas posibles para la transferencia de la operación agrícola y pueden ayudar en reducir las opciones para que los agricultores puedan hacer las decisiones finales.

Cómo Puede Ayudar un Abogado con las Servidumbres de Conservación

  • Negociar los términos de la servidumbre con un fideicomiso agrícola o una agencia gubernamental.
  • Ayudar a decidir cuáles partes de la operación agrícola se van a incluir en la servidumbre de conservación y cuáles serán excluidas.
  • Analizar los términos de la servidumbre de conservación para ayudar a los agricultores aspirantes a que evalúen lo que quieren decir y cómo pueden afectar o restringir la nueva operación agrícola.
  • Negociar con un banco (titular hipotecario) para facilitar la venta o donación de una servidumbre de conservación.
  • Determinar una estrategia para combinar una servidumbre de conservación con otras herramientas de transferencia o de conservación.
  • Ayudar a los agricultores a entender las posibles implicaciones de impuestos al vender o donar una servidumbre de conservación.

Herramientas Legales Relacionadas

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Additional Resources


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