OPAVs

1. ¿Qué es una OPAV?
2. Herramientas para ingresos, asequibilidad y legado
3. Venta, donación y venta a precio reducido
4. Fideicomiso o una agencia gubernamental
5. Cómo funciona la OPAV
6. Título de la OPAV
7. Impacto sobre los futuros propietarios de terreno
8. Impacto sobre el valor del terreno
9. ¿Qué hay de una hipoteca?
10. Ventajas y desventajas de la OPAV
11. Cómo puede ayudarle un abogado
12. Recursos adicionales

Una OPAV (Opción de compra con valor agrícola) es un acuerdo legal que restringe la venta de un terreno a solo ciertos agricultores o a los miembros de la familia y restringe el precio de venta del terreno con valor agrícola (contra el valor justo más alto del mercado).

Una OPAV se lleva a cabo cuando el propietario vende o dona una OPAV a un fideicomiso agrícola o a una agencia gubernamental. Una vez que la OPAV existe sobre el terreno por lo general su valor se reduce, porque el terreno ya no se puede vender a cualquier comprador, pero más bien, debería ser vendido a valor agrícola. Este valor reducido puede hacer que un terreno con OPAV sea más asequible para los agricultores.

Las OPAV son una de varias herramientas legales para ayudar a los agricultores a equilibra sus metas de: 1) generar ingresos para cultivar o para la jubilación; 2) hacer que su terreno sea más asequible para futuros agricultores; 3) mantener su terreno en la agricultura; y 4) mantener un atesorado legado para protección de la agricultura sostenible.

Estas herramientas legales también incluyen:

• Servidumbre de agricultura afirmativa (requiriendo que el terreno sea cultivado),
• Servidumbre de conservación (prohibiendo cierto tipo de desarrollo),
• Evaluación diferencial y utilización de programas presentes (reduciendo los impuestos sobre las tierras agrícolas), y
• Programas federales agrícolas (préstamos, donaciones, compartición de costos).

Estas herramientas pueden ser utilizadas separadamente o en combinación y se explican en otra parte en este estuche de herramientas.

Frecuentemente, las OPAV se utilizan con o aún pueden ser parte de la servidumbre de conservación. Para las propiedades que ya tengan una servidumbre de conservación, la OPAV puede ser añadida después. Sin importar el orden, el propietario del terreno con ambas servidumbre de conservación y OPAV deberá cumplir con todas las restricciones de cada una de ellas. En estos casos, las OPV proveen una capa adicional de protección para preservación a las tierras agrícolas por medio de explícitamente estipular que el terreno debería mantenerse para el uso agrícola o ser vendido a un agricultor trabajador.

En el caso de la venta de una OPAV, el propietario del terreno recibiría el pago en efectivo, Esto es como si se vendiera una casa en la cual hay un precio de compra que el comprador le paga al vendedor. En el caso de una donación de una OPAV, el propietario del terreno no recibe pago en efectivo, pero tal vez reciba importantes beneficios sobre los impuestos.

A veces, el vender una OPAV a su valor total es un poco caro para el comprador. En otras ocasiones, el vendedor de la OPAV puede necesitar tanto el pago en efectivo como la donación que esté relacionada con algún beneficio sobre los impuestos. En esos casos, la OPAV puede ser vendida como “una venta a precio reducido.” Esto quiere decir que el propietario del terreno recibe un pago reducido en lugar del valor total de la venta, y a un beneficio sobre los impuestos como si fuera una donación total. Aún así, el propietario del terreno recibe tanto algo de efectivo y algo de beneficios sobre los impuestos. Cuando una venta a precio reducido se lleva a cabo, el propietario del terreno puede calificar para beneficios sobre los impuestos federales y/o estatales por la porción del valor del terreno “donado” (igual a la diferencia entre el valor de la OPAV y el precio (reducido) actual).

Por ejemplo, si el valor de una OPAV fuera $50,000, una venta a precio reducido pudiera consistir en 1) pago en efectivo de $25,000 al propietario del terreno y 2) el propietario del terreno donaría los otros $25,000 y recibiría los beneficios sobre los impuestos por la parte donada.

Para vender o donar una OPAV, los agricultores tienen que encontrar una organización que esté dispuesta a ser propietaria de una OPAV. El poseer una OPAV  generalmente se le refiere como “tenencia” y al propietario generalmente se le refiere como el “titular.” Generalmente, el titular de una OPAV es un fideicomiso agrícola o una agencia gubernamental.

Los fondos para adquirir una OPAV son limitados. Como resultado, muchas de las ventas son ventas a precio reducido, las cuales alargan aún más los fondos limitados. El titular del OPAV es responsable de vigilar y de poner en vigor los términos de la OPAV, los cuales, son generalmente en perpetuidad o para siempre. Por lo tanto, la organización que acuerde la tenencia de la OPAV, debería tener la capacidad de vigilar el terreno con la OPAV y de poner en vigor los términos en el futuro.

Así que, mientras las servidumbres agrícolas afirmativas de las OPAV y las servidumbres de conservación son unas herramientas poderosas, éstas solo están disponibles si existe una organización con dinero, capacidad e interés en adquirir y mantener la tenencia de la servidumbre.

Otro factor a considerar es el poder encontrar una organización adecuada que esté dispuesta a la tenencia de la OPAV. Por ejemplo, si un fideicomiso agrícola dedicado a la preservación de la vida silvestre tal vez no pudiera aceptar la tenencia de la OPAV. Es vital que los agricultores encuentren una organización agrícola cuando consideren poner una OPAV en su terreno.

Una vez que la OPAV se establece, el titular revisará periódicamente que los términos de la OPAV se estén siguiendo. Esto se conoce como “protección.” Cuando una propiedad se vende, el titular de la OPAV por lo general se presenta al nuevo dueño y se asegura que el nuevo dueño esté al tanto de la OPAV. El titular de la OPAV y el nuevo propietario del terreno tendrán una relación continua y deberán trabajar juntos en muchas maneras.

El tener propiedad total de un terreno trae consigo una variedad de derechos de propiedad. Algunos de estos derechos incluyen:

• el derecho a construir casas y otras estructuras,
• el derecho a minerales.
• el derecho al acceso
• el derecho a tierras maderables,
• el derecho a excluir a otros de la propiedad,
• el derecho a alquilar o vender la propiedad,
• el derecho a subdividir la propiedad y
• el derecho a restringir el uso de la propiedad en ciertas maneras.

Estos derechos de propiedad pueden ser comparados a un “montón de palos.” El propietario de la propiedad puede mantener todos los palos en el montón o puede transferir algunos de esos palos a otros. Una OPAV toma varios de los palos del montón y los transfiere al nuevo comprador. Después de que la OPAV se establece, el dueño de la propiedad todavía tiene muchos palos, tales como el derecho a cultivar, y el titular de la OPAV tiene otros palos, tales como el derecho a limitar el desarrollo comercial y asegurarse de que la tierra se mantenga en la agricultura.

El concepto del “montón de palos” es comúnmente utilizado para ilustrar la separación de los derechos de propiedad entre el propietario del terreno y el titular de la OPAV o el titular de la servidumbre. Pero es una simplificación excesiva. Como se analiza aquí abajo, el documento de la OPAV es largo, complicado y trata en gran detalle sobre cómo se puede y cómo no se puede utilizar el terreno.

Debido a que las OPAV limitan al propietario del terreno y proporcionan al titular ciertos derechos, es muy importante el describir específicamente quién puede hacer qué, y bajo qué circunstancias. También, debido a que una OPAV es un derecho de propiedad, se transfiere del propietario del terreno al titular de la OPAV por medio de un título por escrito, normalmente llamado Título de Opción de Compra con Valor Agrícola, que se presenta públicamente ante el registro de la propiedad.

Los títulos de la OPAV son muy importantes. Pueden bastante largos y pueden tomar meses o un par de años, en negociarse. Frecuentemente, el propietario del terreno y el titular de la OPAV se pasan negociando y presentándose propuestas entre sí. Por lo general, un abogado participa a favor del propietario del terreno y otro abogado a favor del titular de la OPAV.

Una vez que todos han firmado la OPAV, y que se haya presentado ante el registro de la propiedad, éste es un documento obligatorio entre todos los propietarios actuales del terreno y los del futuro. Esto incluye a cualquier persona que pudiera utilizar el terreno. Como dicen los abogados, las OPAV “irán en junto con la tierra”—queriendo decir que las OPAV forman parte de la cadena del título y se mantiene en vigor aún después de que la posesión de la propiedad cambie. Un nuevo agricultor que esté comprando un terreno con una OPAV, está obligado a los términos de la OPAV. Al nuevo agricultor no se le permite negociar nevos términos con el titular de la OPAV. Por lo tanto, un agricultor que esté comprando un terreno con OPAV debería examinar cuidadosamente las escrituras de la propiedad para asegurarse que entiende los límites y que va a poder cumplir con ellos sin causar perjuicios económicos indebidos.

Aunque el requisito de que la propiedad sea transferida a un miembro de la familia o a un agricultor calificado puede ayudar a mantener el terreno asequible y para uso agrícola, esto también puede hacer que el proceso de transferencia sea más largo. Antes de que el aspirante a la agricultura pueda adquirir una tierra restringida por una OPAV, tendría que determinar si es que cumple con el criterio de la OPAV, por ejemplo, ya sea que se le considere como agricultor calificado o como miembro de familia. El aspirante a la agricultura debería trabajar con el actual propietario del terreno y el titular de la OPAV para determinar esto. La OPAV deberá definir completamente los requisitos. Si existiera alguna confusión, el propietario del terreno o el agricultor deberían revisar el documento con el titular de la OPAV. Si el aspirante a la agricultura no cumple con la definición de un agricultor calificado o miembro de familia, es posible que el titular pueda renunciar a su opción. Sin embargo, el aspirante a la agricultura deberá obtener la aprobación de parte del titular.

La colaboración entre el propietario del terreno, el aspirante a la agricultura y el titular de la OPAV generalmente consiste en dos etapas principales. La primera etapa es informal, donde se exploran los conceptos y preliminarmente se diseñan los siguientes pasos sin compromiso. La segunda etapa es la etapa formal, generalmente implica la participación de abogados y/o otros profesionales para emprender los pasos requeridos de acuerdo con los términos de la OPAV.

Una vez que la operación agrícola se transfiere con éxito, al nuevo dueño del terreno se le exige cumpla con los términos de la OPAV y con cualquier otro acuerdo que se establezca.

Si se utiliza correctamente, la venta de una OPAV es una gran manera de garantizar que la tierra permanecerá para el uso agrícola y que sea asequible para los agricultores, y al mismo tiempo se garantiza que el propietario del terreno finalmente reciba el valor máximo del terreno como sea posible durante la venta.

Generalmente, el valor de una propiedad es basado en su “mayor y mejor uso,” el cual es típicamente desarrollo residencial o comercial. Sin embargo, al garantizar que la tierra se venda a miembros de familia o a agricultores, la OPAV limita al propietario del terreno el derecho a vender la tierra para desarrollo. Si el propietario del terreno trata de vender la tierra para desarrollo, el titular de la OPAV tiene la opción a comprar el terreno a su valor agrícola. El valor agrícola es el precio que un agricultor pagaría por la tierra para su uso en la agricultura. Debido a que el valor agrícola de una propiedad es frecuentemente mucho más bajo que el valor del mercado para desarrollo, la OPAV reduce el valor de la tierra y hace que la propiedad sea más asequible para los aspirantes a la agricultura.

No existe una regla establecida para el valor de una OPAV. En algunos casos, una OPAV puede venderse por hasta el 70 por ciento del valor justo de mercado de la propiedad. Pero si la presión para el desarrollo en un área es tan baja que el valor justo del mercado es el valor agrícola, una OPAV tal vez no tenga mucho valor además de garantizar que la venta sea de agricultor a agricultor.

El valor de una OPAV puede calcularse ampliamente dependiendo en varias circunstancias, incluyendo el uso alrededor del terreno, los medios económicos de los agricultores locales y lo deseable de la tierra para la agricultura. Pudiera ser que un porcentaje pequeño del valor de mercado justo o un gran porcentaje del valor de mercado justo. El valor de una OPAV es determinado por un evaluador titulado. El evaluador determina el valor del terreno antes de la OPAV y substrae el valor del terreno después de la OPAV para determinar el valor de la OPAV. Por ejemplo,

Cuando se vende una OPAV, los propietarios del terreno están esencialmente recibiendo una parte del valor razonable de mercado de su propiedad, ya sea por medio de pago por la OPAV por parte del titular de la OPAV (fideicomiso o agencia gubernamental) o por medio de beneficios sobre los impuestos de parte de las donaciones de la OPAV.

Debido a que una OPAV generalmente reduce el valor razonable de mercado de la propiedad, los aspirantes a la agricultura deberían poder comprar terrenos a un precio más bajo. O los aspirantes a la agricultura que procuran comprar un terreno sin una OPAV tienen una oportunidad única para comprar el terreno y simultáneamente donar una OPAV. Si un aspirante a la agricultura no puede pagar un terreno agrícola o está interesado en un precio de compra reducido, el aspirante a la agricultura pudiera buscar una organización tal como un fideicomiso agrícola que esté dispuesta a comprar una OPAV en la propiedad al mismo tiempo que el nuevo agricultor compra el terreno. De esta manera, el titular de la OPAV paga el valor de la OPAV y el nuevo agricultor paga por el valor más bajo del terreno con la OPAV en vigor. Es importante notar que las transacciones de la OPAV no son comunes porque requieren las circunstancias adecuadas—disponibilidad del terreno, un vendedor, un comprador, financiamiento y un titular de la OPAV así como una coordinación cuidadosa de las transacciones del terreno.

Los aspirantes a la agricultura que estén considerando comparar un terreno conservado (o comprar terreno y restringir el terreno con una OPAV) deberían considerar que, si ellos quisieran vender el terreno en el futuro, ellos recibirían el valor reducido del terreno. Sin embargo, a veces el valor del terreno continúa aumentando (aumento de valor) aún con restricciones de una OPAV.

Si una operación agrícola tiene una hipoteca (como muchas la tienen), aún así es posible establecer una OPAV. Pero añade algunos pasos extras. Normalmente, tanto el titular de la OPAV y una compañía hipotecaria van a querer estar en el primer lugar, lo que significa que a ellos se les pagaría primero en caso de una ejecución hipotecaria, otro incumplimiento o pérdida. Es muy posible que la compañía hipotecaria no permita la OPAV. Esto es muy posible si las ganancias de la venta de la OPAV no son suficientes para pagar completamente la hipoteca. Si existe una hipoteca, comuníquese con su banco o compañía hipotecaria para hablar sobre este asunto. A veces alguien del fideicomiso agrícola o la agencia gubernamental que tiene la tenencia de la OPAV puede ayudarle con esto. Y si usted tiene un abogado, ciertamente su abogado puede ayudarle.

• El vender una OPAV puede ser una buena manera de obtener dinero en efectivo de la propiedad.
• Los propietarios del terreno que donen la OPAV pueden recibir beneficios sobre los impuestos.
• Las OPAV pueden reducir el valor total de la propiedad, lo cual hace que el terreno sea más asequible para los futuros agricultores.
• Las OPAV pueden darle tranquilidad al saber que la propiedad querida permanecerá en la producción agrícola o permanecerá en la familia.
• Los propietarios del terreno pueden negociar, creando un acuerdo diseñado para las necesidades del propietario del terreno.
• Los propietarios del terreno que donen una OPAV pudieran recibir beneficios sobre los impuestos.
• El comprar terrenos restringidos por una OPAV pudiera crear el potencial de beneficios sobre los impuestos.

• Número limitado de compradores de OPAV.
• Cantidad limitada de fondos disponibles para comprar OPAV.
• La mayoría de las OPAV son permanentes y obligatorias para todos los futuros propietarios del terreno (incluyendo a los herederos).
• Los posibles titulares de las OPAV y los agricultores tal vez no siempre compartan la misma visión.
• Las OPAV pueden reducir el valor total de la propiedad y limitar el potencial de compradores, haciendo que el valor del terreno valga menos en las futuras ventas.
• Los agricultores con hipotecas tal vez tengan opciones limitadas con respecto a establecer una OPAV.
• La cantidad de un préstamo ofrecido por un banco para hipotecar la propiedad con una OPAV que sea ofrecida por un banco puede ser reducida.
• A los nuevos propietarios no se les permite negociar nuevos términos con el titular de la OPAV.
• El vender un terreno después de que tenga una OPAV, puede retrasar la venta y hacerla más complicada.
• Las OPAV tal vez no garanticen asequibilidad para los nuevos agricultores principiantes, que típicamente no pueden competir con los agricultores bien establecidos.