Transferencia de una Sociedad Agrícola de Responsabilidad Limitada (LLC)

1. Resumen
2. Elementos Básicos de una LLC
3. Acuerdo de Operaciones de una LLC
4. ¿Por qué Utilizar una LLC para Transferir una Operación Agrícola?
5. Ventajas y Desventajas de una LLC
6. Cómo Funciona la Transferencia de una LLC Agrícola
7. Cómo Puede Ayudar Un Abogado
8. Recursos Adicionales

Las LLC (sociedades de responsabilidad limitada) pueden utilizarse para transferir tierras y negocios agrícolas a una o más de unas personas durante un periodo de tiempo. Las LLC son unas entidades extremadamente flexibles que permiten que los agricultores transferentes mayoritarios mantengan un nivel de control de sus operaciones agrícolas mientras que simultáneamente se conduce una transferencia gradual de la propiedad a los nuevos agricultores. Las LLC también permiten flexibilidad a los agricultores minoritarios con respecto a la cantidad y tipo de financiamiento requerido para la transición de la transferencia de la propiedad agrícola. Adicionalmente, las LLC pueden facilitar la transferencia de algunos derechos de propiedad agrícola a los herederos no agricultores mientras permite control, pertenencia y acceso para los herederos agrícolas (los hijos interesados en la agricultura) o a otros nuevos agricultores.

Sin embargo, los agricultores deberían notar que el utilizar una LLC para transferir una operación agrícola casi siempre requerirá la ayuda de un abogado para estar seguros de que la transferencia se lleve a cabo de acuerdo con los deseos de los agricultores. Por ejemplo, los agricultores necesitarán un abogado para que les ayude a redactar un acuerdo de operaciones efectivo, el cual es un contrato entre los socios de la LLC. Un acuerdo de operaciones claro y legalmente efectivo es vital porque gobernará el derecho de propiedad a través del tiempo. Un buen acuerdo de operaciones debería proveer una salida para que los socios agricultores mantengan el valor y la naturaleza de la operación agrícola por si acaso la transferencia agrícola LLC fracasa.

Por último, aunque el utilizar una LLC para transferir una operación agrícola puede proveer el beneficio de una transición de propiedad agrícola gradual y altamente individualizada, una transferencia agrícola exitosa de una LLC también deberá conformar con las estrictas reglas legales requiriendo que los agricultores establezcan acuerdos legales y preparar los documentos legales, y también puede exigir que haya cumplimiento de ciertas leyes estatales.

Aún así, la transferencia agrícola de una LLC no debería intentarse sin la ayuda de un abogado experimentado.

Un acuerdo de operaciones de una LLC es un contrato privado entre los socios de un LLC que gobierna la propiedad y controla el negocio (incluyendo la tierra agrícola, edificios, equipo, animales, bienes, etc.). Un acuerdo de operaciones es un documento privado enteramente separado de la orientación pública de “Estatutos de Organización” u otra forma llenada para establecer una LLC con la Secretaria del Estado. Un acuerdo de operaciones detallado, acertado y preparado por un abogado experimentado es algo vital para el éxito de la transferencia de la operación agrícola.

Es imprescindible que los agricultores que piensan en utilizar una LLC para transferir tierras agrícolas, tomen tiempo para pensar cuidadosamente cómo administrar la operación agrícola durante la transición. El acuerdo de operaciones de una LLC debería hacer constar por escrito las decisiones que hagan el agricultor mayoritario y el socio minoritario (ingresante) sobre asuntos de gran variedad, incluyendo por lo menos lo siguiente:

¿Cómo pagará el agricultor minoritario por el porcentaje de interés en una LLC? ¿Será por medio de un enganche, aportación en mano de obra propia o una combinación? ¿Le donará el socio mayoritario un porcentaje de interés al agricultor minoritario (esto es más común en transiciones entre familiares)?

¿Cómo incrementarán los agricultores minoritarios sus porcentajes de propiedad de una LLC a través del tiempo? ¿Será por medio de horas trabajadas, cuando se llegue a cierto evento importante, ganancias de la operación agrícola, pagos fijos programados o cualquier otro mecanismo? ¿Qué pasa si no se cumplen las metas o si los pagos nos se hacen?

¿Cómo se determinará el valor del porcentaje de interés de una LLC? ¿Contratará el agricultor mayoritario a un evaluador? ¿Será evaluado el valor de una LLC sólo cuando se establezca o será evaluada anualmente a conforme ocurre gradualmente la transición? ¿Aumentará o bajará el valor a través del tiempo de acuerdo con una fórmula, o en conexión con otra figura (inflación, promedio de los precios de tierras locales, tasas de interés)?

¿Corresponderá el derecho de voto de los socios de una LLC con el porcentaje de propiedad? ¿Equivale un 50 por ciento de propiedad a un 50 por ciento del voto de interés, o será el derecho de voto separado del porcentaje de participación y será asignado separadamente?

¿Qué pasa si uno o más de los socios participantes en la transición de la operación agrícola se da cuenta que la situación no está funcionando para ellos y necesitan salir de la LLC? ¿Puede el agricultor saliente vender algún porcentaje de su interés? ¿Lo puede vender solo a un socio actual o puede venderlo a una tercera persona? ¿Cuánto valdrá el porcentaje de interés, cómo y cuándo se pagará?

¿Quién es responsable por las decisiones y las actividades diarias de la operación agrícola?

¿Quién hace las “grandes” decisiones de la operación agrícola y qué es lo que significa “grandes” decisiones? ¿Cuándo se requiere el voto de los socios y qué porcentaje de votos se necesita para hacer una decisión? ¿Unánime? ¿Mayoría? ¿Dos tercios del voto? ¿Qué pasa si existiera un desacuerdo o empate?

Si la operación agrícola esta siendo transferida a los hijos del agricultor mayoritario, algunos de los cuales administrarán la operación agrícola y algunos de ellos “no son hijos agricultores,” ¿qué derechos tendrán los hijos agricultores y qué derechos tendrán los hijos que no son agricultores con respecto a la administración diaria, las ganancias, derecho de acceso y la capacidad de vender la tierra fuera de los miembros de la familia?

¿Qué bienes de los agricultores mayoritarios serán parte de una LLC y cuáles bienes permanecerán como propiedad de los agricultores mayoritarios? ¿Vivirán los agricultores mayoritarios dentro de la propiedad? ¿Cómo se utilizarán y/o transferirán los edificios y equipo existentes a los agricultores minoritarios?

¿Se permitirán o se requerirán ciertos tipos de medidas o prácticas de conservación? ¿Se permitirán fuentes ingresos diversificados (tales como construcción de laberintos de maíz o un negocio agrícola de pizzas además de los ingresos de cultivo y animales)?

Si existiera una disputa entre los socios de una LLC, ¿cómo se va tratar? ¿Qué pasa si una pareja casada que sea parte de la transferencia se llegara a divorciar? ¿Qué pasa si uno de los socios fallece inesperadamente? En situaciones como estas, ¿se requiere mediación? ¿Qué leyes estatales aplicarán si un tribunal se hace cargo de una demanda? Si algún socio mayoritario planea jubilarse en Arizona mientras los agricultores están en Nebraska, el costo de una demanda fuera del estado pudiera ser prohibitivo para una de las partes o la otra.

Las preguntas anteriores son un subgrupo de la gran cantidad de preguntas que deberían ser contestadas por ambos socios mayoritarios y minoritarios antes de embarcar en la transferencia de una sociedad agrícola. Las preguntas que se deberían hacer y las respuestas a estas preguntas serán diferentes en cada situación individual. Las respuestas a estas preguntas deberían escribirse e incorporarse como parte del acuerdo de operaciones de una LLC (con la ayuda de un abogado experimentado). Un abogado también debería insertar provisiones en el acuerdo de operaciones que hagan que el acuerdo sea legalmente efectivo y que provea cualquier otra protección adicional disponible más allá de los requisitos estatales iniciales para los socios de una LLC.

Por ejemplo, las dificultades comunes de los negocios (tales como socios que salgan o disputas) deberían ser anticipadas y planeadas desde el comienzo de la relación entre los socios de una LLC. Aún con las mejores intenciones y expectativas, cosas pasan en la vida.

Para más información general sobre las LLC y los detalles de los acuerdos de operaciones de una LLC, vea los siguientes recursos (en inglés):

• Lo Qué Debería Ser Incluido en los Acuerdos de Operaciones de una LLC (LexisNexis)
• Una Guía Legal para los Negocios de Agricultura en Vermont (University of Vermont)
• Lista de Verificación para Preparar Acuerdos de Operación de una LLC (James Publishing)

Finalmente, usted debería consultar con un abogado para asegurarse de que su acuerdo de operaciones cumpla con las necesidades de todos los socios de una LLC y que sea legalmente efectivo.

Cuando una LLC agrícola se establece correctamente, tiene varios beneficios, incluyendo los siguientes:

Note que los beneficios mencionados arriba solo pueden existir con una LLC apropiadamente establecida, gobernada por un acuerdo de operaciones acertado y detallado, y con socios de una LLC que administren y conduzcan la LLC como una entidad de negocios que sea enteramente separada de los bienes personales.

Esta sección explica algunos de los conceptos que pudieran estar envueltos en la transferencia agrícola de una LLC. Por favor note que esta sección tiene como intención el ilustrar los conceptos generales y no incluye todas las opciones que pudieran estar disponibles a los agricultores.

Una transferencia agrícola balancea muchos de los matices y consideraciones individuales, y la flexibilidad de una LLC permite un conjunto de infinidad de posibilidades. Como consecuencia, antes de seleccionar una o más de las herramientas específicas para su propia transferencia agrícola (LLC, donación, fideicomiso, etc.), es importante que evalúe sus metas, valores y circunstancias. Igualmente es importante que consulte con un abogado para asegurarse que las herramientas que intenta utilizar le permita en realidad a hacer que la visión de transferencia agrícola sea una realidad.

• Agricultores mayoritarios establecen una LLC por medio de presentar ante la Secretaría del Estado los Artículos de Organización.
• Con la ayuda de un abogado, los agricultores mayoritarios negocian un acuerdo de operaciones de una LLC por escrito con (por lo menos) provisiones para propiedad y transferencia y provisiones de compraventa para los socios existentes.
• Los agricultores mayoritarios y minoritarios firman el acuerdo de operaciones y los agricultores mayoritarios formalmente acuerdan la transferencia de los bienes de la operación agrícola de propiedad individual a una propiedad LLC.
• A través del tiempo, los agricultores minoritarios contribuyen a los agricultores mayoritarios con mano de obra propia, dinero y/o algún otro valor y por consiguiente, “compran” y aumentan su porcentaje de interés en una LLC. A conforme el porcentaje de propiedad de los agricultores minoritarios aumenta, el porcentaje de la propiedad de los agricultores mayoritarios disminuye. La transferencia de interés de una LLC también se puede llevar a cabo por medio de donaciones, testamentos, o fideicomisos.
• Note que los derechos de propiedad pueden ser separados de los derechos de voto, por consiguiente los agricultores mayoritarios pudieran retener los derechos de voto y algo de control sobre la propiedad sin realmente poseer un porcentaje igual correspondiente al interés de una LLC. Esta opción pudiera ser valiosa para los agricultores mayoritarios que quieran retener algo de control sobre cómo se estén administrando las operaciones pero despojarse de los bienes financieros o permitir que los agricultores minoritarios tengan una porción más grande en las utilidades de las acciones en una LLC. Los agricultores mayoritarios también deberían considerar cómo el mantener propiedad continua por medio de una transferencia gradual pudiera afectar su elegibilidad para Asistencia Médica (Medical Assistance).
• Por lo general, a través de un período de tiempo fijo los agricultores minoritarios pudieran tener como meta adquirir el 100 por ciento de la propiedad de una LLC y los agricultores mayoritarios pudieran haber transferido completamente transferido la operación agrícola a los agricultores minoritarios.

Bajo un acuerdo de operaciones, los agricultores mayoritarios pueden permitir que los agricultores entrantes (minoritarios) obtengan un porcentaje de interés en una LLC en una variedad de maneras, algunos de los cuales se plantean abajo. Cualquiera de estos métodos específicos pudieran también combinarse para crear una solución individualizada diseñada para las necesidades de los agricultores involucrados en la transferencia.

Un plan de transferencia de una LLC puede implicar una o más LLC. En muchas situaciones, una LLC pudiera efectivamente transferir la entera operación de los agricultores mayoritarios a los agricultores minoritarios. A veces, sin embargo, el utilizar más de una LLC pudiera tener más sentido si los bienes (tales como la tierra, edificios, equipos, etc.) si se mantienen mejor por separado dentro de la misma LLC. Un abogado experimentado puede ayudar a los agricultores a hacer y llevar a cabo estas decisiones complejas de negocios.

Ya sea que se utilice una o más LLC para la transferencia de una operación agrícola, es una estrategia altamente individualizada que debería ser hecha con la ayuda de un abogado experimentado.