Transferencia de una Sociedad Agrícola de Responsabilidad Limitada (LLC)

Resumen

Las LLC (sociedades de responsabilidad limitada) pueden utilizarse para transferir tierras y negocios agrícolas a una o más de unas personas durante un periodo de tiempo. Las LLC son unas entidades extremadamente flexibles que permiten que los agricultores transferentes mayoritarios mantengan un nivel de control de sus operaciones agrícolas mientras que simultáneamente se conduce una transferencia gradual de la propiedad a los nuevos agricultores. Las LLC también permiten flexibilidad a los agricultores minoritarios con respecto a la cantidad y tipo de financiamiento requerido para la transición de la transferencia de la propiedad agrícola. Adicionalmente, las LLC pueden facilitar la transferencia de algunos derechos de propiedad agrícola a los herederos no agricultores mientras permite control, pertenencia y acceso para los herederos agrícolas (los hijos interesados en la agricultura) o a otros nuevos agricultores.

Sin embargo, los agricultores deberían notar que el utilizar una LLC para transferir una operación agrícola casi siempre requerirá la ayuda de un abogado para estar seguros de que la transferencia se lleve a cabo de acuerdo con los deseos de los agricultores. Por ejemplo, los agricultores necesitarán un abogado para que les ayude a redactar un acuerdo de operaciones efectivo, el cual es un contrato entre los socios de la LLC. Un acuerdo de operaciones claro y legalmente efectivo es vital porque gobernará el derecho de propiedad a través del tiempo. Un buen acuerdo de operaciones debería proveer una salida para que los socios agricultores mantengan el valor y la naturaleza de la operación agrícola por si acaso la transferencia agrícola LLC fracasa.

Por último, aunque el utilizar una LLC para transferir una operación agrícola puede proveer el beneficio de una transición de propiedad agrícola gradual y altamente individualizada, una transferencia agrícola exitosa de una LLC también deberá conformar con las estrictas reglas legales requiriendo que los agricultores establezcan acuerdos legales y preparar los documentos legales, y también puede exigir que haya cumplimiento de ciertas leyes estatales.

Aún así, la transferencia agrícola de una LLC no debería intentarse sin la ayuda de un abogado experimentado.

Enfoque En Agricultores:

Windswept Farmstead Cooperative LLC y Dickey Hill Farm

Los agricultores Eric y Alison Rector de Monroe, Maine, establecieron una LLC (Windswept Farmstead Cooperative LLC) para que les ayudara en la transición de su operación agrícola diversificada con un par de agricultores principiantes. Los Rectors incluyeron su tierra agrícola, infraestructura y otros bienes en la nueva LLC, crearon un acertado y detallado acuerdo de la LLC con Noami Brautigam y James Gagne lo cual permitió que los nuevos agricultores (después de un periodo de prueba de dos años) empezaran a ganar un porcentaje de interés en la propiedad de una LLC. Todos los socios de una LLC viven en la propiedad (en residencias separadas) y los Rectors están lentamente liberando el control y pertenencia de la tierra mientras todavía están reteniendo acceso a la operación agrícola, recibiendo ayuda en mantener la propiedad y estructuras y ayudando a la nueva pareja de agricultores a que aprendan el negocio de la agricultura.

Elementos Básicos de una LLC

Propiedad de una LLC

  • En cualquier momento dado, cada uno de los socios es dueño de cierto porcentaje del negocio por medio de su “porcentaje de participación en la sociedad” LLC. El tener un porcentaje de participación en una LLC es similar a tener cierto número de “acciones” en una corporación. De hecho, un porcentaje de participación en una LLC puede también ser reducido a un número de “unidades” en una LLC que pueden sumar hasta un 100% de la participación. También, dependiendo en los términos del acuerdo de operaciones de una LLC (mencionado abajo), toda o parte del porcentaje de participación en una LLC puede venderse o donarse a otra persona o negocio.

Acuerdo de Operaciones de una LLC

  • Un acuerdo de operaciones es un contrato privado entre los socios de una LLC el cual gobierna la propiedad y control del negocio (incluyendo la tierra agrícola, edificios, equipo, animales, bienes, etc.) Un acuerdo de operaciones es un documento privado completamente separado de los “Artículos de Organización” u otra forma requerida para establecer una LLC con la oficina del Secretario del Estado de su estado. Un acuerdo de operaciones de una LLC detallado y acertado, redactado por un abogado experimentado es vital para la transferencia exitosa de una operación agrícola. Abajo hay más información sobre los acuerdos de operaciones de una LLC.

Protección de Responsabilidad Limitada

  • Una LLC se llama así porque provee a los socios cierta protección de responsabilidad por acciones tomadas por los socios de una LLC y deudas incurridas por el negocio. En otras palabras, más allá del valor de su porcentaje de participación en la propiedad de una LLC, los socios de una LLC apropiadamente administrada, por lo general no son personalmente responsables por las deudas y obligaciones del negocio. Esta protección de responsabilidad limitada frecuentemente se le refiere como un “escudo de protección” porque puede proteger los bienes personales de los socios de una LLC tales como una casa, un automóvil o cuentas bancarias personales. Sin embargo, los socios de una LLC siempre son responsables por la conducta personal incorrecta, tal como fraude o actos ilícitos. Los socios de una LLC pueden perder el escudo de protección por ejemplo, al firmar un contrato con “garantía personal” o por mezclar el dinero del negocio con el dinero personal.

Formalidades de Sociedad Requeridas

  • Una LLC es una entidad de negocios y debe ser tratada completamente separada de los socios individuales para poder mantener la protección de responsabilidad limitada de los socios de una LLC. Esto puede tomar tiempo para que los agricultores se acostumbren, que frecuentemente miran la vida de la familia y la operación agrícola como si fuera enteramente holística. Por ejemplo, una LLC deberá tener una cuenta bancaria independiente de las cuentas bancarias personales de los socios. Los socios de una LLC deben tener reuniones regularmente, crear minutas de las reuniones (registrando los asuntos importantes de la reunión y quiénes asistieron), mantener registros de transacciones grandes, preparar las declaraciones de impuestos apropiadas, asegurarse de que todos los negocios de la operación agrícola se hagan en el nombre de la LLC y no en el nombre de los socios individuales. Estas formalidades no son fáciles de llevar a cabo, pero muy fácilmente los agricultores las pueden hacer a un lado porque tienen otros asuntos más apremiantes que tienen que atender. No obstante, para poder mantener la protección limitada de una LLC, es importante que los agricultores utilicen un modelo intencionalmente diseñado para fijar tiempo para asegurarse de que las formalidades de la sociedad se lleven a cabo apropiadamente. Una manera de hacer esto parte de la rutina del negocio es por medio de crear una agenda mensual o trimestral con los socios en una de las reuniones de una LLC.

Bienes de una LLC

  • Una LLC puede tener solamente bienes (tierra, edificios, equipo, etc.) que “sean puestos” (transferidos a) en nombre de la LLC. Por ejemplo, en una situación de transferencia agrícola, una nueva LLC establecida no podrá poseer la operación agrícola hasta que el título de la tierra sea transferido oficialmente de los dueños de la operación agrícola (por medio de los  documentos formales legales) a la LLC. De manera semejante, los edificios, equipo, animales, nombre del negocio, derecho de cultivos y otros bienes agrícolas deben ser formalmente transferidos a la LLC. Un abogado especializado en negocios puede ayudar a los agricultores a asegurarse de que los bienes estén apropiadamente identificados y que los documentos de transferencia se finalicen correctamente.

Derecho Corporativo Agrícola

  • En su estado tal vez exista el “derecho corporativo agrícola” el cual está diseñado para proteger a las familias agrícolas por medio de limitar la capacidad de entidades corporativas (tales como una LLC o una Corporación C) que sean propietarias de tierra agrícola. Por ejemplo, en Minnesota, todas las LLC que posean tierras agrícolas tienen que llenar una solicitud de derecho corporativo agrícola, pagar una cuota de $15 y cumplir con ciertos requisitos para ser propietarios legales de tierra agrícola. Así que, antes de tratar de hacer una transferencia de una LLC agrícola establecida para que sea propietaria de tierras agrícolas, los agricultores deberían consultar las leyes estatales y determinar cuáles requisitos pudieran aplicar.

Acuerdo de Operaciones de una LLC

Un acuerdo de operaciones de una LLC es un contrato privado entre los socios de un LLC que gobierna la propiedad y controla el negocio (incluyendo la tierra agrícola, edificios, equipo, animales, bienes, etc.). Un acuerdo de operaciones es un documento privado enteramente separado de la orientación pública de “Estatutos de Organización” u otra forma llenada para establecer una LLC con la Secretaria del Estado. Un acuerdo de operaciones detallado, acertado y preparado por un abogado experimentado es algo vital para el éxito de la transferencia de la operación agrícola.

Es imprescindible que los agricultores que piensan en utilizar una LLC para transferir tierras agrícolas, tomen tiempo para pensar cuidadosamente cómo administrar la operación agrícola durante la transición. El acuerdo de operaciones de una LLC debería hacer constar por escrito las decisiones que hagan el agricultor mayoritario y el socio minoritario (ingresante) sobre asuntos de gran variedad, incluyendo por lo menos lo siguiente:

¿Cómo pagará el agricultor minoritario por el porcentaje de interés en una LLC? ¿Será por medio de un enganche, aportación en mano de obra propia o una combinación? ¿Le donará el socio mayoritario un porcentaje de interés al agricultor minoritario (esto es más común en transiciones entre familiares)?

¿Cómo incrementarán los agricultores minoritarios sus porcentajes de propiedad de una LLC a través del tiempo? ¿Será por medio de horas trabajadas, cuando se llegue a cierto evento importante, ganancias de la operación agrícola, pagos fijos programados o cualquier otro mecanismo? ¿Qué pasa si no se cumplen las metas o si los pagos nos se hacen?

¿Cómo se determinará el valor del porcentaje de interés de una LLC? ¿Contratará el agricultor mayoritario a un evaluador? ¿Será evaluado el valor de una LLC sólo cuando se establezca o será evaluada anualmente a conforme ocurre gradualmente la transición? ¿Aumentará o bajará el valor a través del tiempo de acuerdo con una fórmula, o en conexión con otra figura (inflación, promedio de los precios de tierras locales, tasas de interés)?

¿Corresponderá el derecho de voto de los socios de una LLC con el porcentaje de propiedad? ¿Equivale un 50 por ciento de propiedad a un 50 por ciento del voto de interés, o será el derecho de voto separado del porcentaje de participación y será asignado separadamente?

¿Qué pasa si uno o más de los socios participantes en la transición de la operación agrícola se da cuenta que la situación no está funcionando para ellos y necesitan salir de la LLC? ¿Puede el agricultor saliente vender algún porcentaje de su interés? ¿Lo puede vender solo a un socio actual o puede venderlo a una tercera persona? ¿Cuánto valdrá el porcentaje de interés, cómo y cuándo se pagará?

¿Quién es responsable por las decisiones y las actividades diarias de la operación agrícola?

¿Quién hace las “grandes” decisiones de la operación agrícola y qué es lo que significa “grandes” decisiones? ¿Cuándo se requiere el voto de los socios y qué porcentaje de votos se necesita para hacer una decisión? ¿Unánime? ¿Mayoría? ¿Dos tercios del voto? ¿Qué pasa si existiera un desacuerdo o empate?

Si la operación agrícola esta siendo transferida a los hijos del agricultor mayoritario, algunos de los cuales administrarán la operación agrícola y algunos de ellos “no son hijos agricultores,” ¿qué derechos tendrán los hijos agricultores y qué derechos tendrán los hijos que no son agricultores con respecto a la administración diaria, las ganancias, derecho de acceso y la capacidad de vender la tierra fuera de los miembros de la familia?

¿Qué bienes de los agricultores mayoritarios serán parte de una LLC y cuáles bienes permanecerán como propiedad de los agricultores mayoritarios? ¿Vivirán los agricultores mayoritarios dentro de la propiedad? ¿Cómo se utilizarán y/o transferirán los edificios y equipo existentes a los agricultores minoritarios?

¿Se permitirán o se requerirán ciertos tipos de medidas o prácticas de conservación? ¿Se permitirán fuentes ingresos diversificados (tales como construcción de laberintos de maíz o un negocio agrícola de pizzas además de los ingresos de cultivo y animales)?

Si existiera una disputa entre los socios de una LLC, ¿cómo se va tratar? ¿Qué pasa si una pareja casada que sea parte de la transferencia se llegara a divorciar? ¿Qué pasa si uno de los socios fallece inesperadamente? En situaciones como estas, ¿se requiere mediación? ¿Qué leyes estatales aplicarán si un tribunal se hace cargo de una demanda? Si algún socio mayoritario planea jubilarse en Arizona mientras los agricultores están en Nebraska, el costo de una demanda fuera del estado pudiera ser prohibitivo para una de las partes o la otra.

Las preguntas anteriores son un subgrupo de la gran cantidad de preguntas que deberían ser contestadas por ambos socios mayoritarios y minoritarios antes de embarcar en la transferencia de una sociedad agrícola. Las preguntas que se deberían hacer y las respuestas a estas preguntas serán diferentes en cada situación individual. Las respuestas a estas preguntas deberían escribirse e incorporarse como parte del acuerdo de operaciones de una LLC (con la ayuda de un abogado experimentado). Un abogado también debería insertar provisiones en el acuerdo de operaciones que hagan que el acuerdo sea legalmente efectivo y que provea cualquier otra protección adicional disponible más allá de los requisitos estatales iniciales para los socios de una LLC.

Por ejemplo, las dificultades comunes de los negocios (tales como socios que salgan o disputas) deberían ser anticipadas y planeadas desde el comienzo de la relación entre los socios de una LLC. Aún con las mejores intenciones y expectativas, cosas pasan en la vida.

Recuerde que sin planeación apropiada para las dificultades comunes, la herencia de una operación agrícola atesorada se puede perder.

Para más información general sobre las LLC y los detalles de los acuerdos de operaciones de una LLC, vea los siguientes recursos (en inglés):

Finalmente, usted debería consultar con un abogado para asegurarse de que su acuerdo de operaciones cumpla con las necesidades de todos los socios de una LLC y que sea legalmente efectivo.

¿Por Qué Debería Utilizarse Una LLC Para Una Transferencia De Una Operación Agrícola?

Cuando una LLC agrícola se establece correctamente, tiene varios beneficios, incluyendo los siguientes:

Flexibilidad

  • Las LLC son una entidad de negocios extremadamente flexible. Los socios de una LLC pueden establecer un plan de transición y términos del negocio que cumplan con sus deseos y necesidades colectivas individualizadas, siempre y cuando los agricultores mayoritarios y minoritarios puedan llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso. Por ejemplo, los agricultores tienen la libertad para diseñar: 1) la oportunidad del momento para la transferencia; 2) si es que la transferencia será inmediata o gradual; 3) la manera en que los agricultores minoritarios pagarán por el derecho de propiedad (dinero en efectivo, mano de obra propia, etc.); y 4) cómo se administrará la operación agrícola bajo propietarios mancomunados por medio de una LLC.

Permite Una Transferencia Gradual

  • El utilizar una LLC para transferir una operación agrícola puede ayudar si las partes quieren hacer la transferencia durante un período de tiempo en lugar de inmediatamente (como lo requiere una venta tradicional). Bajo las condiciones estipuladas en el acuerdo de operaciones, los agricultores mayoritarios pueden transferir el derecho de propiedad los bienes de una LLC (tierra agrícola, edificios, equipo, cuentas de negocios, etc.) a los agricultores minoritarios poco a poco a través de un período de tiempo fijo (meses o años) en cambio por el pago de parte del agricultor minoritarios ya sea con trabajo u otra contribución valiosa. Una transferencia gradual puede ayudar a facilitarle a los agricultores nuevos a que administren la operación agrícola con la ayuda de los agricultores mayoritarios experimentados y (posiblemente) más seguros financieramente. Los agricultores mayoritarios pueden también gradualmente donar porcentaje del interés de una LLC a los agricultores minoritarios (tales como hijos u otros herederos prospectivos interesados en mantener la herencia agrícola de la familia).
  • En la mayoría de los casos exitosos, los agricultores minoritarios finalmente obtendrán el 100 por ciento del derecho de propiedad de una LLC, y por consiguiente serán propietarios de todos los bienes de la operación agrícola que fueron puestos bajo la LLC. Si los bienes fueron correctamente “puestos bajo” la LLC, los agricultores minoritarios que tienen el 100 por ciento de la propiedad de una LLC deberían ser dueños de un negocio completo incluyendo la tierra, edificios, equipo, animales, etc. (si es que ése fue el acuerdo entre los socios de la LLC).

Los Agricultores Mayoritarios Pueden Mantener Control Mientras Se Transfiere La Propiedad

  • El transferir una operación agrícola por medio de una LLC permite que los agricultores mayoritarios retengan mucho o poco del control de las operaciones agrícolas durante la transferencia siempre y cuando los socios estén de acuerdo. Esto se puede lograr por medio de separar los derechos de propiedad de una LLC de los derechos de voto (gobernabilidad). Por ejemplo, los agricultores minoritarios pueden ser dueños del 90 por ciento de la LLC pero solo mantener el 30 por ciento de los derecho de voto. En este ejemplo, los agricultores mayoritarios serían dueños de 10 por ciento del interés de la propiedad de la LLC pero mantendrían el 70 por ciento de los derechos de voto. Esto pondría al agricultor mayorista en control máximo para hacer las decisiones de la operación agrícola mientras que simultáneamente le permite a los agricultores minoritarios que retengan un caudal mayor de ingresos de la LLC.

Incrementando Al Máximo El Acceso A Oportunidades Para Los Agricultores Minoritarios Que Tienen Capital o Crédito Limitado

  • El utilizar una LLC para transferir una operación agrícola en cambio de aportación en mano de obra propia, pagos parciales o una combinación de ambos, pudiera hacer que los nuevos agricultores con capital o crédito limitado pudieran tener acceso a tierra sin préstamo de hipoteca bancaria. O los nuevos agricultores pudieran tener la opción de no obtener un préstamo hipotecario hasta que ellos sean parte de la LLC por un período de tiempo. Estas opciones hacen que una LLC sea particularmente atractiva para los nuevos agricultores que al principio no pudieran adquirir un préstamo hipotecario bancario para sus operaciones agrícolas o para aquellos que quisieran evitar el cargar una deuda pesada.

Los Acuerdos de Operaciones de una LLC Pueden Requerir Prácticas Específicas de Agricultura

  • Por medio de un acuerdo de operaciones de una LLC (el cual es un contrato privado entre los socios de una LLC), los socios de una LLC pueden incorporar reglas relacionadas a la conservación que pudieran contener restricciones sobre el uso de la tierra. Por ejemplo, los socios pudieran: acordar en usar los mejores esfuerzos para operar el negocio agrícola de una manera sustentable, específicamente requerir prácticas de agricultura orgánica certificada, requerir cierto tipo de mantenimiento del suelo, incorporar un plan de NRCS o elaborar un plan detallado diseñado en particular para la tierra agrícola y las metas del agricultor.

Responsabilidad Limitada

  • Una LLC provee a los socios cierta protección de responsabilidad del negocio.  Adicionalmente, el utilizar una estructura de una LLC limita la responsabilidad individual de los socios por las acciones de los otros socios. Este arreglo de responsabilidad limitada, es en contraste con a una sociedad general, en la cual cada uno de los socios generales son completamente responsables por las acciones y deudas de los otros socios generales – este es un arreglo riesgoso si uno de los socios llega a ser irresponsable o no confiable. Note que debido a que la protección de responsabilidad de una LLC es limitada, y porque el estatus de una LLC no puede evitar una demanda (y los honorarios asociados de abogados),

una LLC de una operación agrícola siempre tendrá que tener un seguro comercial diseñado para las necesidades específicas de la operación agrícola.

Paso-Directo del Estatus de Impuestos

  • Las LLC están automáticamente sujetas al “paso directo” del estatus de impuestos, esto quiere decir que el negocio en sí, no tiene que pagar impuestos federales sobre las utilidades de una LLC (aunque el negocio sí tiene que presentar declaraciones de impuestos federales utilizando el formulario llamado K-1). Las utilidades de una LLC “pasan directo” a los socios en sus declaración de impuestos personales. Cada socio de una LLC deberá reportar su porcentaje de acciones de las utilidades de la LLC en sus declaración de impuestos y pagarán impuestos federales sobre su porcentaje de las utilidades. (Este arreglo de paso directo es en contraste al de la Corporación C, en la cual las corporaciones en sí y los accionistas individuales deberán pagar impuestos – a veces se le llama “doble impuesto.”)
  • Sin embargo note, que dependiendo en su situación fiscal individual, tal vez tenga más sentido financiero el que usted seleccione que su LLC pague impuestos como una Corporación-S (consulte con la persona que prepara sus declaraciones de impuestos y con un abogado); siendo que algunos estados requieren que una LLC pague impuestos estatales a nivel entidad (además del impuesto estatal sobre cada una de las utilidades de las acciones de los socios de la LLC). Consulte con la persona que prepara su declaración de impuestos para ver qué impuestos se requiere que usted pague y si es que un estatus de impuestos diferente puede ser más beneficioso para su negocio.

Facilidad De Combinar Con Otras Herramientas de Transferencia

  • Las LLC pueden ser utilizadas en combinación con otras herramientas, tales como testamentos, fideicomisos y arrendamientos para transferir operaciones agrícolas a la siguiente generación.

Ventajas y Desventajas de una LLC

Note que los beneficios mencionados arriba solo pueden existir con una LLC apropiadamente establecida, gobernada por un acuerdo de operaciones acertado y detallado, y con socios de una LLC que administren y conduzcan la LLC como una entidad de negocios que sea enteramente separada de los bienes personales.

La Transferencia y Administración de una LLC Toma Tiempo y Dinero

  • Una transferencia de una operación agrícola no es algo sencillo, barato o que se lleve a cabo en una sola transacción. En contraste, el establecer una LLC correctamente y el administrarla apropiadamente a través del tiempo requiere tanto recursos financieros (para pagar, por ejemplo los honorarios de un abogado y las cuotas de planeación de impuestos) y esfuerzo personal (el tiempo que se toma para trabajar con un abogado, administrar los documentos, negociar un acuerdo y el navegar la relación a largo plazo con los otros socios de una LLC).

Las Cuotas de Inscripción y los Impuestos Estatales de una LLC Pueden Acumularse

  • Además de los impuestos estatales, muchos estados requieren que las LLC paguen una cuota de trámite inicial o registración y/o cuotas por renovación anual. Por ejemplo, Michigan requiere una cuota de trámite inicial de declaración anual, Georgia requiere una cuota de registración anual y Minnesota requiere una cuota de trámite inicial, New Mexico no requiere una cuota de registración anual, pero los socios de una LLC deberán presentar una Declaración de Ingresos e Información. Algunos estados, como California, también requieren que una LLC pague impuestos de franquicia. También, si una LLC tiene empleados, usted tiene que pagar impuestos sobre la nómina y si la LLC vende mercancía a clientes del estado, usted tal vez tenga que colectar y pagar impuestos estatales sobre las ventas. Para más detalles sobre cuotas estatales, vea LLC Annual Report and Tax Filing Requirements: A 50-State Guide. (Requisitos para Informes Anuales y Declaración de Impuestos: Guía para 50 Estados.)

Sin Un Acuerdo De Operaciones, La LLC De Su Operación Agrícola Puede Disolverse Automáticamente

  • En algunos estados, las leyes estatales establecen que una LLC se disuelve cuando uno de los socios deja el negocio. Sin embargo, las leyes estatales por lo general son solo reglas predeterminadas. Los socios de una LLC seguido pueden abordar efectivamente este asunto por medio de establecer reglas que indiquen las circunstancias y por cuánto tiempo una LLC sobrevivirá. Por ejemplo, en Wyoming, si uno de los socios deja de participar en una LLC, la LLC debe ser disuelta a menos que todos los socios restantes consientan al derecho de continuar de acuerdo con los artículos de organización.  In Illinois, un socio que quiera desasociarse de una LLC, debe dar a los otros socios 30 días para decidir si compran del interés del socio que esta desasociándose de la LLC para evitar una completa disolución. Sin embargo, en Virginia, la disociación de uno de los socios no es causa para que la LLC sea disuelta. Consulte las leyes de su estado y asegúrese que este asunto se trate en los artículos de organización o en el acuerdo de operaciones de su LLC, si es necesario.

Por Último

  • Es importante recordar que el establecer y administrar una LLC, aún con el propósito de transferencia, quiere decir que usted está aceptando ciertas obligaciones financieras, legales, fiscales y de trámite. Sin embargo, dependiendo en las metas de transferencia y recursos, los beneficios de transferencia de una LLC pudieran valer el dinero, tiempo y el esfuerzo requerido. Los agricultores que estén considerando una transferencia agrícola LLC deberían pensar en qué tan adecuados son ellos para administrar un posible negocio complejo de una LLC, qué recursos tienen disponibles, qué tan importante son la flexibilidad y adaptación para la visión de la transferencia agrícola y si es que otras opciones de transferencia agrícola tengan más sentido en lugar de o además de utilizar una LLC.

¿Cómo Funciona la Transferencia Agrícola de una LLC?

Esta sección explica algunos de los conceptos que pudieran estar envueltos en la transferencia agrícola de una LLC. Por favor note que esta sección tiene como intención el ilustrar los conceptos generales y no incluye todas las opciones que pudieran estar disponibles a los agricultores.

Una transferencia agrícola balancea muchos de los matices y consideraciones individuales, y la flexibilidad de una LLC permite un conjunto de infinidad de posibilidades. Como consecuencia, antes de seleccionar una o más de las herramientas específicas para su propia transferencia agrícola (LLC, donación, fideicomiso, etc.), es importante que evalúe sus metas, valores y circunstancias. Igualmente es importante que consulte con un abogado para asegurarse que las herramientas que intenta utilizar le permita en realidad a hacer que la visión de transferencia agrícola sea una realidad.

Ejemplo de los Conceptos de Transferencia con Dos Parejas de Agricultores

  • Agricultores mayoritarios establecen una LLC por medio de presentar ante la Secretaría del Estado los Artículos de Organización.
  • Con la ayuda de un abogado, los agricultores mayoritarios negocian un acuerdo de operaciones de una LLC por escrito con (por lo menos) provisiones para propiedad y transferencia y provisiones de compraventa para los socios existentes.
  • Los agricultores mayoritarios y minoritarios firman el acuerdo de operaciones y los agricultores mayoritarios formalmente acuerdan la transferencia de los bienes de la operación agrícola de propiedad individual a una propiedad LLC.
  • A través del tiempo, los agricultores minoritarios contribuyen a los agricultores mayoritarios con mano de obra propia, dinero y/o algún otro valor y por consiguiente, “compran” y aumentan su porcentaje de interés en una LLC. A conforme el porcentaje de propiedad de los agricultores minoritarios aumenta, el porcentaje de la propiedad de los agricultores mayoritarios disminuye. La transferencia de interés de una LLC también se puede llevar a cabo por medio de donaciones, testamentos, o fideicomisos.
  • Note que los derechos de propiedad pueden ser separados de los derechos de voto, por consiguiente los agricultores mayoritarios pudieran retener los derechos de voto y algo de control sobre la propiedad sin realmente poseer un porcentaje igual correspondiente al interés de una LLC. Esta opción pudiera ser valiosa para los agricultores mayoritarios que quieran retener algo de control sobre cómo se estén administrando las operaciones pero despojarse de los bienes financieros o permitir que los agricultores minoritarios tengan una porción más grande en las utilidades de las acciones en una LLC. Los agricultores mayoritarios también deberían considerar cómo el mantener propiedad continua por medio de una transferencia gradual pudiera afectar su elegibilidad para Asistencia Médica (Medical Assistance).
  • Por lo general, a través de un período de tiempo fijo los agricultores minoritarios pudieran tener como meta adquirir el 100 por ciento de la propiedad de una LLC y los agricultores mayoritarios pudieran haber transferido completamente transferido la operación agrícola a los agricultores minoritarios.

Cómo pudieran los agricultores minoritarios adquirir propiedad de una LLC (Porcentaje de interés)

Bajo un acuerdo de operaciones, los agricultores mayoritarios pueden permitir que los agricultores entrantes (minoritarios) obtengan un porcentaje de interés en una LLC en una variedad de maneras, algunos de los cuales se plantean abajo. Cualquiera de estos métodos específicos pudieran también combinarse para crear una solución individualizada diseñada para las necesidades de los agricultores involucrados en la transferencia.

Pagos a Plazos

  • Los agricultores minoritarios pudieran hacer pagos a plazos a los agricultores mayoritarios (algo parecido a un arrendamiento) por el uso de la propiedad agrícola. Sin embargo, en lugar de ser tratado como un arrendamiento, los pagos se aplicarían a la compra de cierto porcentaje fijo de una LLC que es propiedad de los agricultores mayoritarios. Por ejemplo, los socios de una LLC pudieran acordar que los agricultores minoritarios pagaran $3,000 cada tres meses y al final del año el total de $12,000 ($3,000 x 4) pudieran comprar un cinco por ciento adicional de interés de la propiedad de la LLC perteneciente al agricultor mayoritario. De esta manera, la formación de una LLC es algo similar a un acuerdo de arrendamiento con opción de compra en el cual la cantidad del arrendamiento cuenta hacia el precio de la compra final de la propiedad. En una transferencia de una LLC establecida de esta manera, los agricultores minoritarios incrementan el derecho de propiedad de participación cada año que pase (y los agricultores mayoritarios transfieren el derecho de propiedad de participación cada año), suponiendo que los pagos a plazos se paguen a tiempo y toda otra condición en el acuerdo de operaciones se cumplan.

Venta/Compra

  • Los agricultores mayoritarios venden a los agricultores minoritarios un porcentaje de interés de la propiedad o se espera que los agricultores minoritarios compren cierto porcentaje de interés de la propiedad cada año (a cierta cantidad o de acuerdo con una fórmula acordada mutuamente).

Mano de Obra Propia

  • Los agricultores minoritarios reciben cierto porcentaje de interés de la propiedad de una LLC en cambio por trabajar la tierra, en lugar de hacer pagos monetarios. Las partes de este acuerdo determinan de antemano qué porcentaje de interés de la propiedad equivale a cierta cantidad de trabajo (ya sea por medio de fijar cierta cantidad o acordando en una fórmula). Esto pudiera ser acordado en una cantidad de horas trabajadas, el resultado de ciertas metas o alguna otra medida. Lo importante aquí es que los socios de una LLC claramente entiendan exactamente cómo y cuándo cierta cantidad de trabajo o resultado definido resultará en adquirir un porcentaje en particular del interés de la propiedad de una LLC. Si existe falta de claridad en cuanto a esto, rápidamente esto pudiera llevar a una disputa entre los agricultores minoritarios y mayoritarios.

Donación

  • Los agricultores mayoritarios pueden donar su porcentaje de interés de la propiedad de una LLC a sus hijos (u otros individuos) inmediatamente o a través del tiempo. Por medio de donar cierto porcentaje de interés de la propiedad en una LLC, los agricultores mayoritarios posiblemente pudieran recibir beneficios fiscales de donaciones mientras se permite que los hijos (u otros miembros o no miembros de familia sean los recipientes de la donación) para adquirir interés de la propiedad sin ningún costo. Note que existen límites de impuestos federales sobre la cantidad anual que cualquier parte pueden recibir como donación, así es que la donación de interés de la propiedad tal vez requiera planeación estratégica, como desembolso de intereses a través de varios años. Adicionalmente, note que generalmente cualquier recipiente de interés en una LLC tendrá que pagar impuestos sobre las utilidades que le corresponda a su interés en la LLC.

Testamento

  • Los agricultores mayoritarios pueden desembolsar los intereses de una LLC por medio de sus testamentos. Sin embargo, si alguno de los agricultores mayoritarios fallece mientras retiene el interés de la propiedad en una LLC, ese interés tendrá que pasar por el proceso de legalización testamentaria.

Fideicomiso

  • Los agricultores mayoritarios pueden establecer un fideicomiso para transferir cierto porcentaje de interés de una LLC durante sus vidas o a su muerte. La ventaja de transferir cierto porcentaje de interés en una LLC por medio de un fideicomiso, en lugar de un testamento, es que, cuando los agricultores mayoritarios fallezcan con cierto porcentaje de interés de la propiedad restante en un fideicomiso, el fideicomiso no tiene que pasar por el proceso de legalización testamentaria. En lugar de eso, los bienes dentro del fideicomiso pasan directamente a sus beneficiarios.

Se Pueden Utilizar Múltiple LLC Para Transferencias

Un plan de transferencia de una LLC puede implicar una o más LLC. En muchas situaciones, una LLC pudiera efectivamente transferir la entera operación de los agricultores mayoritarios a los agricultores minoritarios. A veces, sin embargo, el utilizar más de una LLC pudiera tener más sentido si los bienes (tales como la tierra, edificios, equipos, etc.) si se mantienen mejor por separado dentro de la misma LLC. Un abogado experimentado puede ayudar a los agricultores a hacer y llevar a cabo estas decisiones complejas de negocios.

Ya sea que se utilice una o más LLC para la transferencia de una operación agrícola, es una estrategia altamente individualizada que debería ser hecha con la ayuda de un abogado experimentado.

Cómo Puede Ayudar Un Abogado

El Papel del Abogado

No es la responsabilidad de un abogado el hacer decisiones por un agricultor o de hacer las metas para la transferencia la operación agrícola. Más bien los abogados pueden proveer información sobre los pros y contras de las diferentes opciones, consejo sobre lo que es común en vez de lo que es inusual, etc. Los abogados pueden ayudar a los agricultores a entender las muchas metas posibles para la trasferencia de la operación agrícola y pueden ayudar en reducir las opciones para que los agricultores puedan hacer las decisiones finales.

Cómo Puede un Abogado Ayudar con la Transferencia de una Operación Agrícola a una LLC

  • Entender en proceso para establecer y administrar una LLC.
  • Ayudar a determinar cuáles obligaciones de leyes estatales le aplican a su LLC (cuotas, trámites, reglas de incumplimiento).
  • Establecer apropiadamente una o más LLC para utilizarse en la transferencia de una operación agrícola.
  • Redactar un acuerdo de operaciones acertado y diseñado para los socios de una LLC que gobierne cómo será administrada y transferida la operación agrícola.
  • Asegurar que los bienes de su operación agrícola estén “puestos” apropiadamente en su LLC.
  • Establecer un justo y razonable curso de acción en caso de que algún socio se salga de la LLC.
  • Incluir sustentabilidad y requisitos para el uso de la tierra relacionados a la administración agrícola.
  • Asegurar que usted mantenga un protección de responsabilidad por medio de administrar correctamente una LLC.
  • Ayudar a encontrar un seguro de responsabilidad para su negocio agrícola.
  • Resolver disputas entre los socios de una LLC o ayudarle a usted a protegerse en una disputa.

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