Acuerdo de Arrendamiento con Opción de Compra
- Utilizando acuerdos arrendamiento con opción de compra para transferir tierras y negocios agrícolas
- Acuerdo por escrito del arrendamiento con opción de compra
- Ventajas de términos a corto versus largo tiempo
- Ventajas y desventajas
- Consideraciones especiales
- Cómo puede ayudar un abogado
- Recursos adicionales
Utilizando acuerdos de arrendamientos con opción de compra para transferir tierras y negocios agrícolas
El acuerdo de arrendamiento con opción de compra permite que los agricultores transfieran tierras con opciones flexibles, un período de prueba y menos deudas para el agricultor entrante (inquilino). El acuerdo de arrendamiento con el propósito de permanentemente transferir la propiedad a través de un largo período de tiempo requiere una comunicación firme y una buena relación de trabajo entre las partes vinculadas por el acuerdo de arrendamiento.
Típicamente cuando se establece un acuerdo de arrendamiento con opción de compra, el agricultor entrante (inquilino) hace pagos al propietario del terreno permitiendo que el agricultor inquilino empiece a trabajar la tierra y que empiece a invertir en lo que finalmente será su propiedad. El propietario del terreno continúa siendo el dueño de la tierra hasta que ciertos pagos se hayan hecho y/o ciertos otros prerrequisitos se hayan cumplido y entonces el inquilino llega a ser el dueño de la propiedad.
Un acuerdo de arrendamiento con opción de compra establece un acuerdo extendido de una compra y venta. Esto quiere decir que el propietario del terreno acuerda vender la operación agrícola y el inquilino acuerda a comprar la operación agrícola a una fecha especificada en el acuerdo de arrendamiento. El acuerdo de arrendamiento de una operación agrícola puede ser redactado con diferentes cláusulas que puedan incluir una opción de compra o el derecho a preferencia (tener la primera oportunidad de compra de la propiedad cuando se ponga a la venta). Sin embargo, lo importante de un típico acuerdo de arrendamiento con opción de compra, es que incorpore la venta en el acuerdo de arrendamiento en vez de presentar una opción que pueda o no ser ejecutada.
Enfoque en agricultores:
HAFA
En el 2011 un grupo de familias agricultoras Hmong en Minnesota formó la Asociación de Agricultores Hmong Americana (HAFA) con la misión de “avanzar la prosperidad de los agricultores Hmong Americanos por medio de iniciativas cooperativas, capacidad de desarrollo y promoción.” HAFA administra una incubadora agrícola de la cual familias miembros subarriendan la tierra.
El inversionista social compró el terreno de la incubadora agrícola con la intención de arrendar la tierra a la HAFA. Debido a que el inversionista social siempre tenía la intención de comprar la tierra para transferirla a la HAFA en determinado momento, las partes redactaron un acuerdo teniendo firmemente en mente la transferencia de la propiedad en el futuro. Haga clic aquí para leer más sobre cómo el acuerdo de arrendamiento con opción de compra ha facilitado este arreglo de agricultura.
El acuerdo por escrito de un arrendamiento con opción de compra
Para documentación básica y más información sobre los arrendamientos en general, vea las páginas de nuestro estuche de herramientas para aprender más sobre los acuerdos de arrendamientos básicos y por qué es importante que los acuerdos de arrendamientos se pongan por escrito en vez de simplemente hacer acuerdos verbales.
Más allá de los términos básicos que cada acuerdo arrendamiento debería tener, un típico acuerdo de arrendamiento con opción de compra debería incluir la venta final del terreno por parte del propietario de la tierra al agricultor inquilino. Esto debería incluir las siguientes cláusulas:
Precio de compra
- ¿Cuál es el precio de la tierra agrícola y qué es lo incluye? Por ejemplo, si el acuerdo de arrendamiento fija el precio de venta a $500,000, y un alquiler a $1,000 mensualmente, el acuerdo arrendamiento también debería indicar qué tanto de cada pago del alquiler mensual de los $1,000 cuenta hacia el precio de compra. No existe una sola respuesta correcta. Todo depende en las circunstancias del propietario del terreno y agricultor inquilino y del acuerdo al que lleguen juntos. Es posible que el 100 por ciento de cada pago del alquiler mensual pudiera ser contado hacia el precio de compra de $500,000 y también es posible que algo menos que el 100 por ciento de cada pago del alquiler mensual pudiera contar hacia la compra de la tierra agrícola.
Contabilidad
- ¿Quién va a registrar qué es lo que cuenta hacia el precio de compra y cómo el propietario del terreno y el agricultor inquilino van a asegurarse que esta contabilidad sea correcta y lo que se ha acordado? A menudo el propietario del terreno le provee al agricultor inquilino un reporte anual para mantener el control del acuerdo. Sin embargo, si el agricultor inquilino no esta de acuerdo con los detalles del reporte, el acuerdo de arrendamiento debería detallar claramente el proceso para resolver el desacuerdo. Otra manera para asegurar el acuerdo entre el propietario y el inquilino es por medio de utilizar una hoja contable compartida que las dos partes puedan accesar en cualquier momento (tal como en Google Docs en línea o una hoja contable compartida de Excel en un archivo de Dropbox) para mantener control de cada pago y el porcentaje que va hacia el precio de compra.
Fecha límite para la venta
- ¿Existe una fecha límite para la cual se debe llevar a cabo la venta y si existe cuál es esa fecha? El acuerdo de arrendamiento debería fijar la fecha límite. Puede ser a cierta fecha, tal como dentro de un plazo de15 años a partir de la fecha del acuerdo de arrendamiento. O pudiera basarse en ciertos puntos de referencia. Por ejemplo, el punto de referencia de la venta pudiera ser dentro de un plazo de tres años de cuando el agricultor inquilino haya obtenido ingresos mayores de $1,000,000 o dentro un plazo de cinco años de cuando el agricultor inquilino haya abierto y operado un mercado agrícola.
Plazo a largo tiempo versus plazo a corto tiempo
Los acuerdos de arrendamiento con opción de venta pueden ser a largo tiempo (aproximadamente de 10 a 99 años) dependiendo en lo que el propietario del terreno y el inquilino determinen que mejor facilitará la transferencia. Un acuerdo de arrendamiento a largo plazo puede ser la mejor opción cuando la meta final sea la transferencia de la propiedad. Las instituciones prestamistas comerciales pueden estar dispuestas a conceder préstamos a los agricultores inquilinos que tengan un acuerdo de arrendamiento a largo plazo en ciertas circunstancias. Es más posible el calificar para un préstamo cuando el acuerdo de arrendamiento es a largo plazo y le permite al agricultor inquilino construir y poseer las mejoras, tales como galerones, establos, áreas de procesamiento y más. Además, un acuerdo de arrendamiento a largo plazo puede proveerle al propietario del terreno ciertas medidas de seguridad porque el inquilino se ha comprometido a hacer pagos acordados por el alquiler por cierta cantidad de años y no tiene que renegociar el arrendamiento cada año. Esto significa menos gastos y requisitos de tiempo (a menos que el arrendamiento se termine antes por alguna razón).
Por otra parte, arrendamiento a corto plazo puede ayudar a facilitar la transferencia más rápidamente si el agricultor inquilino tiene suficientes activos financieros y el propietario del terreno no necesita o no quiere retener control de la propiedad durante un largo período de tiempo.
La duración del acuerdo de arrendamiento depende enteramente en el propietario del terreno y el inquilino y puede variar en la situación financiera, familiar y otras consideraciones implicadas en cada transferencia.
Pros and Cons
Ventajas del acuerdo de arrendamiento con opción de compra
- Puede ser más fácil encontrar una propiedad mejor y más adecuada para arrendar que para comprar.
- El arrendamiento es una buena manera para empezar a cultivar la tierra con menos riesgo, mientras que se incrementa el valor de la propiedad.
- Los acuerdos de arrendamientos pueden proveer una seguridad a largo plazo para ambas partes siempre y cuando la relación es firme y ambas partes cumplan con las cláusulas del arrendamiento.
- Los acuerdos arrendamientos pueden permitir la viabilidad legal y económica para construir estructuras permanentes.
Desventajas del acuerdo de arrendamiento con opción de compra
- Si la relación entre el propietario del terreno y el inquilino es tensa o simplemente no concuerdan, la transición pudiera ser difícil para ambas partes o en lo peor de los casos, el acuerdo pudiera tener que ser cancelado.
Consideraciones especiales
Un acuerdo de arrendamiento con opción de compra requiere que el propietario del terreno y el agricultor inquilino entiendan y que lleguen a un acuerdo sobre los puntos importantes, que deberían estar por escrito en el acuerdo de arrendamiento:
- ¿Va a el propietario del terreno a cobrar simplemente el alquiler y salirse de la operación agrícola durante el arrendamiento o será el guía para el inquilino y/o tomará una parte activa en la administración de la operación agrícola? Note que cierta participación por parte del propietario del terreno pudiera hacer que los pagos del alquiler estén sujetos a impuestos sobre el empleo por cuenta propia.1
- ¿Cuál debería ser la duración del acuerdo de arrendamiento para permitir que ambas partes generen suficientes ingresos antes de que se concluya la transacción?
- ¿Permitirá el propietario del terreno que el inquilino continúe utilizando el nombre del negocio o etiquetas que estén asociadas con el propietario del terreno?
- ¿Incluirá el propietario del terreno en el acuerdo de arrendamiento con opción de compra el equipo agrícola y/o animales y cómo se llevará a cabo esto?
- ¿Dónde vivirán el propietario del terreno y el agricultor inquilino? ¿Hay espacio para ambos en la operación agrícola?
- ¿Cómo será la relación entre el propietario del terreno y el inquilino?
Cómo puede ayudar un abogado
El papel del abogado
Los abogados pueden proveer información sobre las ventajas y desventajas, consejos sobre lo que es común contra lo inusual, lo justo contra lo injusto, etc. Los abogados pueden ayudar a los agricultores a entender las muchas metas posibles para la transferencia de la operación agrícola y pueden ayudar a reducir las opciones individuales para que los agricultores puedan hacer las decisiones finales. No es la responsabilidad de un abogado el hacer decisiones por los agricultores o de hacer las metas para la transferencia de la operación agrícola.
Cómo puede ayudar un abogado con los acuerdos de arrendamiento con opción de compra
Los abogados pueden ayudar a los propietarios de terrenos y a las personas que buscan tierras, por medio de:
- Ayudar a redactar los términos del acuerdo de arrendamiento y proveer asesoramiento sobre cómo el arrendamiento puede abordar los valores personales y profesionales, las finanzas y cualquier otra preocupación.
- Asesorar sobre las cláusulas de terminación y posiblemente hacer arreglos para un período de tiempo a prueba para el arrendamiento.
- Explicar los derechos y responsabilidades legales en caso de incumplimiento.
- Ayudar a iniciar un proceso alternativo de disputa en caso de que surgiera un desacuerdo.
- Asesorar sobre las responsabilidades legales y otras necesidades de seguros.
- Explicar cómo los arreglos de un arrendamiento con opción a compra pudieran afectar los impuestos, seguro social y otros programas gubernamentales de elegibilidad o pagos.
Recursos adicionales
- Land for Good, A Landowner’s Guide to Leasing Land for Farming (2012)
- Kathy Ruhf & Ben Waterman, Land Access for Beginning Farmers: Part I, Land for Good & the University of Vermont Extension
- Drake University Agricultural Law Center
- Land Stewardship Project, Farm Transitions: Sustainable Long-Term Leases FAQs
- Jesse Richardson, Transferring the Farm: Leases Video
Related Legal Tools
Sales
Evaluate a new farm purchase and find money to pay for land.
State-Specific Issues
Find out how state laws could affect your farm lease and farm business.
Federal Conservation Programs
Funding linked to on-farm conservation.
Notas al Pie
1. Si el propietario del terreno “participa realmente en la producción de cultivos o la administración la operación agrícola,” el propietario deberá incluir las ganancias del alquiler en los ingresos que están sujetos a impuestos sobre el empleo por cuenta propia. La guía para los agricultores del IRS de 2002; Annette Highly, Tenencia de tierras agrícolas y arrendamiento (Farmland Tenure and Leasing), Capítulo III 66, 72, Extensión de la Universidad de Vermont, http://uvm.edu/farmtransfer/LegalGuideIII.pdf; Tierra para bien, Una guía para el propietario del terreno para arrendar tierras para la agricultura, 1, 4 (2012) (Land for Good, A Landowner’s Guide to Leasing Land for Farming), http://www.thegreenhorns.net/wp-content/files_mf/1344531092landownersguide.pdf.
The Center for Agriculture and Food Systems is an initiative of Vermont Law School, and this toolkit provides general legal information for educational purposes only. It is not meant to substitute, and should not be relied upon, for legal advice. Each farmer’s circumstances are unique, state laws vary, and the information contained herein is specific to the time of publication. Accordingly, for legal advice, please consult an attorney licensed in your state.